代表宮下の不定期コラム

H20.3.31 今週のコラム『専有部分と共有部分』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/3/31       vol. 12
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■どこから自分のもの？
　　　　
それでは、実際にどこからふがマンションの共用部分で、どこからが専有部分なのでしょうか？
共用廊下やエレベーター、エントランスが共用部分であることはお分かりですよね。
では専用庭が付いているお部屋がありますが、この専用庭は誰のものでしょうか？
専用庭と言う位ですから、専用部分かと思われる方もいると思いますが、実際には「専用で使用できる権利（これを専用使用権と言います）があるだけ」の共用部分になります。
もう少し噛み砕いて言うと、
「この庭はマンション全体の共用部分ですが、○○○号室の所有権の方が専用で使う権利があります。」
ということになります。
これは、専用庭に限らず、テラス・バルコニーなども同じ考え方です。
隣家との戸境壁、窓のアルミサッシ部分、玄関ドアの外側などは共用部分にあたります。
玄関ドアの室内側、クロスが貼られている室内壁の内側などは共用部分にあたります。
ざっくりした説明になりますが、室内の内側空間部分が専有部分、それ以外が共有部分にあたることになります。
ちなみに、所有者の方が自由にリフォーム出来る範囲は、いわゆるこの専有部分に限られていることがほとんどです。
   
■資産価値を守る

　　　　
どうして、こういった区分けの仕方が必要になるのでしょうか？
これは一言で言うと、「資産価値を守るため」です。
例えば、玄関ドアの外側も専有部分だとしたら、それぞれの好みで色を塗り替えてしまう人たちが出てきてしまう可能性があります。
外部からそのマンションを見た時に、赤・青・紫・ピンクなど、統一感もへったくれも無いマンションに、皆さんは住みたいと思うでしょうか？
また、勝手に庭やテラスに好きな造作物を設置しているマンションんお見栄えはどうでしょうか？
いずれの場合も買いたい人の数は少なくなりますよね。
流通性が落ちるということは、イコール資産価値が落ちるということに他なりません。
　　　　
■管理規約
　　　　
資産価値を落とさないためにも、マンションに住む上で共通のルールが必要になります。
それぞれのマンションごとに内容は一部異なりますが、それが「管理規約」と呼ばれるルールです。
そこには管理に対する運営方法の説明から、リフォームの際の手続き、ペットの飼い方、駐車場の管理方法など、それぞれのマンションごと独自のルールが盛り込まれています。
ちなみに、この管理規約の変更や追加を行うのも管理組合の役割になります。
マンションは基本的に共同住宅です。
たくさんの人が一つの建物に住んで快適に暮らすためのルール、それが管理規約なのです。

H20.3.24 今週のコラム『マンションって誰のもの？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/3/24       vol. 11
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■マンションて誰のもの？
　　　　 
当たり前の話ですが、マンションは戸建てと違って、他人と同じ屋根の下に暮らす共同住宅のことを指し示します。
もちろん、各居室内（＝専有部分）においては、そのお部屋の所有者の資産になりますが、建物全体は区分所有者（＝所有者）全員の資産になります。
このため、一般的な所有権と呼ばれる権利形態のマンションは、共有部分や建物が建っている土地に関しては、それぞれ持分比率が定められています。
当然、実際には地べたの一部だけを切り売りすることは出来ませんが、全体の土地面積の「何分のいくつ」が資産として考えられ、売買や課税が行われることになるのです。
　　　　　　
■管理組合って何をするの？
　　　

マンションのような共同住宅は、購入後、区分所有者全員が参加して管理組を結成し、主にメンテナンスの計画や実施などを行っていくことになります。
ちなみに、これは区分所有法とゆう法律で定められているルールです。
この際、組合員はあくまで所有者になりますので、賃貸などに貸してしまって実際には居住をしていなくても、義務と権利が発生します。
メンテナンスの仕方などは、管理会社に全てを委託したり、組合員が自主的に管理を行ったり様々ですが、比較的新しいマンションは外部への委託形式を取っているところがほとんどです。
いずれのメンテナンス方式にしても、「マンションは管理で買え」という格言がある位、資産管理を運営する組合は、マンションに住む以上なくてはならない存在なのです。
また、この組合が十分に機能していないマンションは、メンテナンスや生活ルールがいい加減になりやすく、将来的な資産価値も下落する可能性が高くなります。
   
■管理会社の立ち位置は？
　　　　
マンションの資産運営は、所有者自らが管理組合という組織を通じて行うことは、ご理解いただけましたか？
では、管理会社って何なのでしょう。
管理会社とは、管理組合の意思で、その建物のメンテナンス含む管理全般を委託される外部機関です。
新築マンションの分譲時は、通常、分譲主側が自らの関連管理会社などを、当面の管理を請け負う管理会社として、あらかじめ決めてしまっていることがほとんどです。
当然、そこには、商売的な匂いもプンプンします。（笑）
ただし、分譲後は、マンションは所有者の皆さんの所有物であり、担当管理会社が気に入らなければ、総会で決議を取り変更することも自由なのです。
実際、最近では「管理費が高い」「サービスが悪い」などの理由から、複数の管理会社から見積もりを取り、場合によっては委託先を変更するマンションも増えています。
管理会社は、管理組合から「管理費」という手数料をもらって、みなさんの替わりにメンテナンスなどの一部を代行してくれる機関に過ぎません。
あくまで、購入後の資産を守るのは、購入した皆さん自身である、ということをお忘れなく。

H20.3.17 今週のコラム『決済』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/3/17       vol. 11
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■決済

　　　　 
契約も終え、金消契約も終え、いよいよ最後の手続き「決済」です。
決済とは残代金の支払いのことを指します。
また、同時に売主側はカギの引渡しを行い、当日のうちに立ち会った司法書士の先生に、正式な所有権移転の手続きを実行してもらうことになります。
場所は、通常、買主さんがご利用される金融機関のブースを借りて行われることが多く、所要時間は概ね1時間程度です。
当日、必要な書類に関しては司法書士及び金融機関からの指示を、仲介業者もしくは直接売主業者から、事前に指示が出るはずです。
   
■支払う金種

　　　 
一般的なケースの場合、支払う金種は以下の通りです。
・残代金・・契約時に支払った手付金は本体価格の一部に充当されます。
  また、中間金を支払っている場合も、中間金は本体価格の一部に充当されます。
・精算金・・管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税などを日割り計算して、
　売主（＝前所有者）と清算することになります。
  通常、決済日前日までの分を売主が、当日以降の分を買主が負担します。
・登記費用・・当日、司法書士の先生に依頼して法務局に主有権移転の届出を出します。
  この際に掛かる登録免許税と依頼料とを含みます。
・ローン保証料・・住宅ローンをご利用の際に、金融機関に支払う保証料。
  保証料の目安は、返済期間30年・融資額1000万円の場合で約20万円程度です。
・金融機関手数料・・金融機関によって金額は異なりますが、一般的には3万円前後程度です。
一般的には20～30万円程度がほとんどです。
・仲介手数料・・仲介業者を通して契約した場合は、成功報酬として仲介手数料が発生します。
  仲介手数料は通常、売買価格の3％+6万円、税別になります。
・火災保険料・・金融機関によって指定期間が異なります。
   
■ついにマイホーム取得

　　　　
これらの決済が済むと、ついに正式に不動産があなたのものになります！
ここまで7回にわたり、一般的な不動産の購入の流れをご説明してきましたが、お分かりいただけましたでしょうか？
少しでもみなさんの今後の、お住まい探しに役立てていただけたら幸いです。

H20.3.10 今週のコラム『引き渡しまで』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/3/10       vol. 10
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■　住宅ローンの審査
　　　

契約が無事終わり、一区切りつきました。
さて、ここから住宅ローンをご利用のお客様は、
実際に銀行から融資を受けるにあたって幾つかの手続きを
進めていかなくてはなりません。

まずは、ご契約の時にご記入頂いた住宅ローンの事前審査が通常2・3日～1週間程度で結果が出ます。
ここで銀行からOKサインが無事出ると、次は本審査（事前審査の次に行う審査）に移ります。
本審査は通常1週間程度で結果が出ます。
ここで再びOKが出ると無事に住宅ローン融資が受けられることになります。

この事前～本審査に関して、金融機関によっては追加の必要書類を求めてくる場合があります。
特に、自営業のお客様の場合は、会社勤めの方よりも求められる書類は多くなる傾向があります。

また通常、住宅ローンを使う予定の場合、「ローン特約」と呼ばれる特別条項が契約書に記載されます。
これはご契約後、万が一、住宅ローンのご利用が金融機関から否認された場合、
ご契約そのものを白紙に戻す（これによる解約を「白紙解約」などと言います。）
条項ですが、住宅ローン利用がOKになった時点で、無効の条項となります。


■　金消契約

銀行から融資許可が出た後、今度はお客様と銀行とが直接住宅ローン契約を結んで頂くことになります。
正式には「金銭消費貸借抵当権設定契約」と言いますが、略して「金消」と呼ばれています。

通常この金消が済みますと、金融機関の営業日で3日後以降には、
決済（残代金の支払い＝物件の引き渡し）が可能になります。

これでいよいよ次の手続きは決済業務になります。決済のその日から、
正式にその物件がお客様の所有物になりますので、
お引越しをいつされるかはお客様のご都合次第になります。
急がれる方であれば、決済の前から逆算してお引越しの準備が必要になります。

また、電気・ガス・水道などの開始手続きなどに始まり、
管理会社（または管理組合）に「区分所有変更手続き」と呼ばれる書類の提出であったり、
事前に引越し日の予定を通知しておく必要がある場合がありますので、ご承知下さい。

■　お引越しの準備

これでいよいよ次の手続きは決済業務になります。
決済のその日から、正式にその物件がお客様の所有物になりますので、
お引越しをいつされるかはお客様のご都合次第になります。
急がれる方であれば、決済の前から逆算してお引越しの準備が必要になります。

また、電気・ガス・水道などの開始手続きなどに始まり、管理会社（または管理組合）に
「区分所有変更手続き」と呼ばれる書類の提出、
事前に引越し日の予定を通知しておく必要がある場合がありますのでご承知下さい。

H20.2.29 今週のコラム『売買契約』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/2/29       vol. 8
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■　契約に必要な書類のお話し

いざ契約本番です！不動産の契約には実にたくさんの書類が出てきます。

初めての方はこの書類の多さに驚かれるかもしれませんが、中身を知れば恐れることはありません！

ここでは一般的に必要になる書類をご説明しておきましょう。

・「売買契約書」・・物件に関する表記、売買代金、支払い期日、支払い方法などが主に記載。

・「重要事項説明書」・・契約に関する重要な事項が記載。売買契約書と重複する箇所が多い。

　　　　　　　　　　　　　　尚、この説明に関しては必ず「宅地建物取引主任者」による読み合わせが必要。

・「調査報告書」・・管理会社から提出される物件の管理に関する説明書。

　　　　　　　　　　　過去の修繕履歴や今後の大規模修繕計画、駐車場の空き状況や、ペットに関する決まりなどが記載。

・「付帯設備表」・・室内に付帯しているキッチンや浴室などの設備状況などが記載。

・「物件状況報告書」・・周辺環境や耐震・アスベスト診断の結果などが記載。

・「管理規約」・・マンションごとに定められた居住に関するルールブック。

・「登記簿謄本」・・法務局が保管する不動産の経歴書。物件の内容・所有者・抵当権者などが記載。

などが主な書類内容です。

また、上記以外にも評価証明書、納税通知書、公図、建物平面図などが添付されたりします。

専門用語が多いので難しく感じる方もいるかと思いますが、内容に関しては一般常識的な話がほとんどです。

いずれにしても、「分からないことがあればちゃんと聞く」ことが重要です。

また、ワンポイントアドバイスとして、売買契約書にしても重要事項説明書にしても、

末尾の「特約事項」に書いてあることは、その契約に関する特別に大事な決め事であることが多いものです。

ここだけは十二分に理解をしてから、契約をすることをオススメします！

　　　

■　契約の流れ

書類についてはホントに大雑把ですが、なんとなくご理解頂けましたでしょうか？

さて実際の契約ですが、内容としては上記でご説明した「売買契約書」と「重要事項説明書」の

読み合わせと署名・押印、そのほか関係書類の説明、手付金の授受などが中心で、時間的には1～2時間程度で終わります。

尚、手付金の額ですが、中古住宅の場合は売買代金の10％程度が一般的です。

但し、金額に関しては売主・買主双方の合意が得られれば問題ありませんので、希望額があれば相談してみましょう。

また契約の際に、住宅ローンのご利用予定がある方は、事前審査に必要な書類にご記入をいただくケースがほとんどです。必要な書類は、利用する金融機関によって異なりますので、事前に確認が必要です。

H20.2.22 今週のコラム『売買契約』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/2/22       vol. 7
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■　契約に臨む心構え

さあ、いよいよ契約です。

ここまでは途中でキャンセルしてもなにもペナルティーはありませんが、

契約後は状況次第でペナルティーが発生します。

そのあたりも再度熟考されてから、契約に臨みましょう。

契約するタイミングとしては、通常申込みから契約までは1週間程度です。

「意外と短いのね。」と感じる方もいるかと思いますが、売主側もその期間中は、

他のお客様をお断りして物件を止めておかねばなりませんので、その位の期間が一般

的になります。

ましてや売買市場も賃貸市場同様、例年1～3月は繁忙期に当たりますので、

特にこの時期に人気の高いお部屋は希望者が殺到します。

そのあたりの事情も考慮せねばなりません。

※ペナルティー・・契約後、買主側の一方的な理由による解約は、手付金放棄か、

場合によっては最悪、違約金（通常、売買代金の20％）のいずれかが請求されること

になります。

　　　　

■　契約に必要なもの

さて、契約時にご用意頂く物ですが、実はそれほど多くありません。

一般的に必要になるものはこの位のものです。

・印鑑・・認印でも可ですが、実印をご使用頂く方が多いです。

・手付金・・当日、現金か預金小切手などでご用意頂くケースがほとんどです。

  売買代金の10％程度が一般的です。

・収入印紙代・・売買契約書に貼付する収入印紙代金。契約金額によって異なります。

但し、住宅ローンをご利用のお客様の場合は、契約時に「事前申込書」にご記入頂き、

必要書類と併せて銀行に持ち込む準備をしなければなりません。

これらに関する種類は銀行によって異なりますが、

住民票や印鑑証明書など幾つか事前に取得が必要なものが出てきますので、ご契約前

に確認が必要です。

また、当然ですが、お支払いした金額（手付金や印紙代など）に関して

全ての領収書をしっかり受け取っておいて下さいね！

H20.2.15 今週のコラム『お部屋を見る～内見～』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/2/15       vol. 6
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■「早い者勝ち！」
　　　
「リノベーション」住宅を含む中古住宅は、基本的に「早い者勝ち」です。
そうは言っても、不動産という大きな買い物をするわけですから、不安になる人も多いでしょう。
その気持ちは、よく分かります。（私自身、数年前に自宅を購入する際は悩みました・・笑）
でも、あえて言わせて下さい！
「ここで足踏みをしてしまう人は決して良い不動産を買えません！」
なぜなら、中古住宅は何十世帯もある新築物件とは違い一部屋ずつしかないのです。
当然、そのひと部屋に他の買い手がついてしまうと「終了」です。
良い条件の物件であればあるほど、探している人の数は飛躍的に増えますので、タッチの差で無くなってしまうことは決して珍しくありません。
事前に出来るだけたくさんの情報を集め、しっかり勉強しておく。
その代わり、良い物件を見つけたときの決断は素早く。
この「スローイン・ファストアウト」が物件探しのコツと言っても良いかもしれません。
   
■申込み手続き
   
具体的には申込み書（または買い付け書）に署名・押印をして手続きを取ることになります。
この手続きは仲介業者が介する時は仲介業者が、直接売主業者と交渉している場合は売主業者が行います。
この際、価格・手付金額・決済（引渡し）期日などの契約に関する諸条件を概ね取り決めることになります。
具体的に相談したいことがあれば、このタイミングでするのがベストです。
場合によっては申込みの際に「申込み金」を請求されるケースもあるかと思いますが、この代金はいずれ売買代金の一部に充填されます。
また、万が一、申込みを取りやめる際には当然、速やかに返却されることになります。
当然、それ以外のキャンセルに関するペナルティも一切ありません。
但し、申込金の預り証（＝領収書）はきちんともらっておいて下さい。
申込みはここまでが一般的な手続きです。
この後は、通常のケースだと約1週間程度で、いよいよ「契約」になります。

H20.2.8 今週のコラム『お部屋はを見る～内見～』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/2/8       vol. 5
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■物件の問い合わせ
　　　
優先順位も決まりました。希望エリアの大まかな相場も分かって、集めた物件情報の中に気になる物件がありました。
次はいよいよ、実際にお部屋を見に行ってみましょう！
まずは、その物件情報が出ていた広告先の不動産屋に連絡を取って、物件がまだ販売中かどうか聞いてみましょう。特に1月～3月は不動産が動く時期でもあります。先週あった物件が今週は無いということが頻繁に起こりますので、必ず物件があるかどうか事前確認をしてくださいね！
物件の確認がとれたら、その不動産屋にお部屋を見てみたい旨を伝え、内見日時のアポイントをとりましょう。
私達ＪＰＭの物件は『リノベーション済み』『即入居可能』の物件ですので、いつでもお部屋をご覧頂けます！誰も住んでいないお部屋なので、ご内覧時はゆっくりと時間を取ってイメージを膨らませていただく事が可能です。
逆に所有者の方が居住中の中古住宅の場合は、当然先方のご都合もありますので、見に行ける時間に制約がつくことが多いと思います。
そのあたりも知っておくと予定が立てやすいかもしれませんね。
この際に気をつけて頂きたいのが、その広告先の業者が仲介業者か売主業者かということです。
仲介業者を介した場合、成約の際には成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は、通常売買価格の3％＋6万円（税別）の金額になりますので、3000万円程度のお部屋の場合で約100万円程度必要になります。
一方、売主との直接売買時には、仲介手数料は必要ありませんので、負担金額がだいぶ変わることになります。
　　　
■内見の際に持っていくもの
　　　
内見の際、出来れば持って行きたいのが、デジタルカメラと簡易的なメジャーです。
居住中のお部屋の場合はなかなか難しいかもしれませんが、「リノベーション」住宅の場合はまず使用しても問題ないと思います。
これらを準備していくと、その日自宅に帰ってから具体的な家族会議が開けますのでオススメですね！
間取り図などは業者さんが持ってきてくれるので大丈夫です。
　　　
■内見の際にチェックするところ
　　　
立地・住環境などが重要なのはもちろんですが、ここでは建物に関してのアドバイスです。
ポイントは、あまり表面的な部分ばかりに気をとられず、以下のような箇所をチェックすることです。
(当然、全てを満たす物件はほとんどありませんので、ここでも優先順位が重要になります。)
・エントランスやエレベーターなどといったマンションの共有部分
・過去の修繕履歴や今後の修繕工事予定といったメンテナンスに関係する部分
・日当りや通風、眺望、周囲の騒音などといった自分で変更が出来ない部分
・専有部分内でも水周り（キッチン・浴室etc・・）など後からの変更が難しそうな部分
後は、事前に物件に関する質問事項も幾つかまとめておいていただけますと、
案内をする側にも「この人たちは冷やかしではなく本気で探しているんだな」
と真剣さが伝わりますので、より一生懸命説明してくれるはずです。
物件を見に行く段階から、既に勝負！は始まっています。
何事においても準備がきちんと出来ていると失敗の確率は下がりますよね。
皆さんも、「買ってから後悔する」なんてことが起きないようにして下さいね！

H20.2.1 今週のコラム『不動産購入までの手続き』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/2/1       vol. 4
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■不動産購入までの基本的な流れ
　　　　
さて、いよいよ実際に物件を購入するにあたって、どんなステップを踏んでいく必要があるのでしょうか？
また、ほとんどの方が新生活をスタートさせる希望時期があるはずです。
そこから逆算して引渡しを受けられるまでどの位の時間が掛かるのでしょう？

これから、一般的な手続きと時間の流れを簡単に説明していきます。

「内見」
　　↓　　・中古住宅は先着順での受付けが一般的です。
「申込み」
　　↓　　・物件の申込みから契約までは通常1週間前後。
「契約」
　　↓　　・契約から決済までは通常1ヶ月前後。
「決済」
　　　
■「まずは内見。でもその前に・・！」
　　　
当然、不動産を買う前には物件を「見る＝内見する」ことが大事です。
しかし、まずは内見の前に行って欲しいことが幾つかあります。何事も最初の準備が肝心です。
しっかり読んで間違いのない不動産探しをして下さいね！
　　　
1、自分達の購入動機をはっきりさせ、優先順位をつけることが最も大事です。
具体的には、広さを優先するのか、立地なのか、ペットなど特定条件なのか、などの順番を明確にするということですね。
不動産を選ぶ際の重要な要素として、3P（Place(プレイス）⇒立地・Plan（プラン）⇒広さ＆間取り・Price（プライス）⇒価格）
などと言われますので、どれも甲乙付け難い項目であると思います。
それでも、「あえて言うなら1番はこれ、2番はこれ・・」と順番を決めておいて頂くと、その後の物件選びが非常にスムーズに行えるはずです。
 
2、優先順位をつけた後、今度は具体的に条件に合う物件を探さないといけません。
探し方は、最初から仲介業者さんに頼んでしまう（＝仲介手数料が発生します！）
などの選択肢もありますが、今の時代ネットで希望物件情報を引き出すのは難しくありません。
実際に自分達の希望する条件の物件が『幾らくらいで』『どのあたりにあるのか？』位は自分で調べてみましょう。
一昔前みたいに休日を潰して不動産業者を渡り歩く調べ方は非効率すぎるのでやめましょう！
　　　
3、先に述べたように上手にネットなどを駆使して、出来るだけたくさんの物件情報を集めましょう。
そうすると、だんだん自分達の希望物件が幾ら位で売られているのか分かるはずです。
（この位までは手間と思わないで下さい。ご自分たちの「住まい」に関わることですから。）
後、ネットに出ている情報の中には実際には無い物件情報を掲載している業者もいますので、気になる物件は直接確認をしてみましょう。
ここまでが、いわゆる不動産購入を始めるまでのウォーミングアップみたいなものです。
特に、中古住宅のほとんどは優先順での受付・販売になりますので、ここまではしっかり時間を掛けて勉強して下さいね。

H20.1.22 今週のコラム『リノベーション住宅の特徴 』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/1/22       vol. 2
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■価格
　　　
「リノベーション」住宅は新築住宅と比較した場合、一般的に同条件であれば2～3割程度、価格が抑えられています。（中には、半値程度の物件も珍しくありません。）
特に、最近の新築価格の急上昇を受け、その差はますます広がりつつあります。これにより、同じ予算内で物件を探した場合、「リノベーション」住宅のほうがより好条件（より駅に近く、より広く、より高階層など・・。）の物件を入手できる可能性が高くなります。
また、リフォームも何も手を入れていない中古住宅と比較すると、逆に1～2割程度高い物件がほとんどです。しかし、そのまますぐに住める状況の「中古」住宅も実際には非常に少ないので、自分で手を加えることを考えると一概に「高い」とは言い切れないと思います。
   
■立地
   
いわゆる一等地と呼ばれるエリアになればなるほど、新築住宅の供給は非常に難しくなります。特に最近では、都心部における急激な地価高騰のあおりを受け、新築住宅の供給エリアは郊外へ郊外へと拡がる傾向が強まっています。
例えば、一般的に需要の多い4000万円以下のファミリータイプ（20坪＝約66㎡以上の3LDK）となると、山手線主要駅から通勤20分以内ではまず見つかりません。
そのため、将来の資産価値を大きく左右する「好立地であること」を条件として物件を探すとなると、新築住宅と比較して「リノベーション」住宅が圧倒的に探しやすくなります。
   
■確認可能
   
「リノベーション」住宅の場合、実物を実際に“確認”することが可能です。これは中古住宅全般に共通することですが、実は非常に大きなメリットです。
専有部分における音・日当り・眺望はもちろんのこと、共有部分のエントランス・エレベーター・廊下部分などがキレイに管理維持されているかどうかは、是非チェックしたいポイントです。（私たちはよくエントランスの掲示板をチェックします。掲示板の状態を見れば大体管理が行き届いているかどうか分かりますからね。）
一方、新築住宅の場合、ほとんどが竣工の1年～2年前に青田売りでの販売になります。何千万円、場合によっては億を超える買い物を見ないでしないといけません。購入後に想定外のことに気がつくことも実は少なくないのです。（ちなみにモデルルームなどは、家具を一般のものより一回り小さいものを置いたりして、一番良く“魅せています”ので、それがそのままご自分たちのお部屋になるとは思わないで下さいね。）
   
■即入居可能
   
私たちのような宅建業者が売主になっている「リノベーション」住宅の場合、既にリノベーション（内装）も終わり、すぐにでも入居できる状態のお部屋がほとんどです。そのため諸事情があり、お引越しまで時間的余裕がない方には選びやすいでしょう。
また、住宅ローンの金利は入居（決済）時点で決まるので、完成まで時間が掛かる新築住宅だと金利上昇のリスクが発生しますが、「リノベーション」住宅の場合はその心配もほとんどありません。
   
■保証
   
私たちのような宅建業者が売主になっている「リノベーション」住宅の場合、宅建業法※1で最低2年間の瑕疵担保※2責任が課せられています。
一方、中古住宅の場合は、そのほとんどが一般消費者の方が所有者であり、売主（＝所有者）の瑕疵担保責任は通常2ヶ月間（長くて3ヶ月間）程度です。特に、築年数が経っている古い物件であればなおのこと、この差は非常に大きなリスクになりかねません。
   
※1　宅建業法・・いわゆる宅地や建物などの不動産の取引に関する法律。1952年制定。
※2　瑕疵担保・・購入又は新築した住宅に、引渡しの時には気づかなかった欠陥（＝瑕疵）があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できること。