代表宮下の不定期コラム

H22.1.15今週のコラム『10年市況展望』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2010/1/15        vol.62
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新年あけましておめでとうございます。

節目の年となる2010年が始まりました。

世の中は、雇用不安・円高・デフレと不安要素が渦巻く中でのスタートになりましたが、中古マーケットは相変わらす好調が続いています。

今回は私見も交えながら、好調の原因と今年の見通しについてお話しさせていただきます！　(^^♪

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.62『10年市況展望』

◇09年を振り返り

09年は、新築市場やオフィス市場が大変苦戦した中、唯一といっていいほど比較的堅調だったのが中古住宅市場でした。

首都圏における中古マンションの成約件数は、私が調べられる範囲で過去最高となる、初の大台3万件超え（31.183件、前年比プラス8.5％）を記録したほどです。

特に3月以降は好調で、直近の12月まで10ヶ月連続で前年（08年）を上回る水準での成約件数を記録し続けており、不況下でも実需住宅に対するニーズの底堅さが改めて浮き彫りになりました。

   

◇10年の見通し

さて、10年はどうなるでしょう。

もちろん、景気の2番底懸念などの不安要素はありますが、中古住宅市場は、基本的に09年の状態が引き続き続くものと考えてよさそうです。

以下で、その理由を紐解いてみていきましょう。

   

【値ごろ感のある価格】

これだけ取引が活発だと、ジワジワと価格が上がっていくのが通常ですが、実はこの1年間ほとんど上下動していません。

実際、平均成約価格は、09年1月が2.480万円で、09年12月が2.508万円でした。

その中間も、ほとんど横ばい状況が続いており、いわゆる上値が重い展開が続いています。

このあたりは、やはり不景気・デフレの影響が強く、価格上昇に歯止めをかけている感が強い印象です。

雇用など含んだ景況感が本物の回復をみせないと、まだしばらくはこの状況が続きそうです。

   

【歴史的低金利】

現在の住宅ローン金利は、実質金利では史上最低水準といわれています。

※実質金利とは、店頭表示金利から各金融機関の金利引き下げキャンペーンを利用した後の金利のこと。

そういった背景からも現在は、目先の低金利が魅力な変動型（住信SBIネットの1月金利：0.975％！）が大人気ですが、固定型の代表格でもあるフラット35でも一定基準を満たした場合（フラット35S）は、金利引き下げ幅を0.3％→1.0％まで拡大するなど、いずれにしても購入者には追い風の状況が揃っています。

景気の急激な回復が無い限り、こちらの状況もしばらく続きそうです。

   

【相次ぐ優遇税制】

昨年から施行された過去最大の住宅ローン減税は、今年いっぱいはまだ同条件で享受できます。

さらに、住宅購入資金に掛かる贈与税の非課税枠が、従来の500万円から10年中は1.500万円まで拡大することがほぼ決定いたしました。

ちなみに、この政策は、11年になると1.000万円に縮小される時限措置です。

また、「住宅版エコポイント」などの追加カンフル剤となる新制度の導入もほぼ決定的です。

   

【供給数の増えない新築市場】

首都圏の新築マンション供給数は、09年は35.000戸とバブル崩壊直後並みの歴史的低水準でした。

10年の見通しは前年比2割近く増える見通しですが、それでも43.000戸予想と05年あたりまでのちょうど半分程度です。

デベロッパー業界の動きを見ていても、体力回復の早かったほんの一部で、ようやく用地取得が再開され始めたばかり。

そのあたりを踏まえても、向こう1～2年において、新築はそれほど出てきません。

となると、当然中古住宅へ需要が流れる可能性は大とみてよさそうです。

   

◇◇今回のまとめ◇◇

・中古マンションマーケットは10年も好調見通し！

・理由①　値ごろ感ある価格

・理由②　歴史的低金利

・理由③　相次ぐ優遇税制

・理由④　供給数の増えない新築市場

   

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H21.11.30今週のコラム『中古マンションマーケット なぜ活況？ 今後の見通しは？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/11/30        vol.61
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今年も残すところ後1ヶ月。

年々、1年間が短く感じるようになったのは歳のせいでしょうか・・・。(^_^;)

いきなり、暗いスタートになってしまいましたが、中古マーケットは相変わらす好調が続いています。

今回は私見も交えながら、好調の原因と今後の見通しについてお話しさせていただきます！　(^^♪

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。
是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.61『中古マンションマーケット　なぜ活況？　今後の見通しは？』

先日、政府が約3年半ぶりに「デフレ」の認定をしました。

まだまだ、本格的な景気回復まで時間が掛かりそうですが、中古住宅マーケットは今年の春以降、大変活発に動いています。

現に、直近の10月の成約件数（首都圏の中古マンション）は、前年比23.4％増と大幅にプラスで、8ヶ月連続前年を上回る結果が続いています。

 

では、なぜ中古住宅マーケットだけ活況なのか？

その大きな原因は「売り手市場」になっているマーケット環境が、大きく影響していると思われます。

 

では、なぜそれほど需供バランスが崩れてしまっているのか？

まず、現在の経済・雇用環境下では、よほどの必要性が無い限り買い替えなどの行動に踏みだす人の絶対数が少ないということ。

次に、新築物件の供給数が圧倒的に少なく、買い換え・住み替え需要を掘り起こせていないこと。

などが挙げられています。

   

実際に私たちの感覚からすると、19年秋～21年春頃まで約1年半の間、様子を見ていた潜在需要層が一斉に動き始めた時に、マーケットは供給数が伴わない環境に変化しており、「需要＞供給数」という構図になっているように感じています。

   

では、今後の見通しはどうでしょうか？

先ほどの需給バランスが崩れている原因を考えますと、景況感も新築供給数もしばらくは大幅に改善する見込みはありません。

   

ということは、やはりしばらく「売り手市場」が続くと見るのが正解かと思います。

「売り手市場」といいますと、買い手側には不利なように聞こえますが、幸い今年の春以降の成約価格は、ほぼ横ばい状態が続いています。（09年2月：2.501万円⇒09年10月：2487万円）
今後も、現在の市況下では、売り手市場といえども、それほど極端な価格上昇は難しい条件が揃っていますので、検討者にとっては購入好機が続くのではないでしょうか。

   

例年これからの1～3月は、不動産取引が年間で一番活発な繁忙期です。

そのあたりの要素を加味しても、おそらく来春までは少なくとも、大幅な環境の変化はないというのが私の予想ですが、どうなるでしょうか。

◇◇今回のまとめ◇◇

・中古マンションマーケット絶好調！

・景況感と新築供給数が需給バランス崩壊の遠因。

・来春までは売り手市場色が続くものと予想。
 

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H21.10.26 今週のコラム『最新中古マーケット情報』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/10/26        vol.60
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2ヶ月近く本コラムの更新が出来ずに申し訳ありませんでした。

楽しみに読んでいただいた皆さんからもご指摘をいただき、改めて再開させていただきます。(^^ゞ

さて、あっと言う間に秋も深まり、中古マーケットの動きにも変化が出てきました。

今回は久しぶりという事もありますので、恒例の四半期データ分析から最新のマーケット状況をみていきたいと思います。(^^♪

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.60『最新中古マーケット情報』

■7～9月期のマーケット速報・データ分析

前四半期（4～6月期）のデータ分析時にお知らせしたように、中古マーケットはいち早く適正価格まで価格調整が進んだことを受け、今年の3月以降は半年以上も好調な状態が続いています。

成約価格自体は、年初から2.500万円前後で安定していますが、売却希望価格においてはすでに上昇が始まっています。

各データで、首都圏における中古マンションのこの3ヶ月の数値を分析してみましょう。

◇成約件数
7月　2.572件（前年比1.2％プラス）
8月　2.175件（前年比18.4％プラス！）
9月　2.680件（前年比6.9％プラス）

全ての月で前年を大幅に増加。

これで3月以降、7ヶ月連続で前年比プラスの状況が続いていることとなり、相変わらず中古マーケットの好調ぶりが際立っております。

◇売却希望価格
7月　2.609万円（前月比0.8％プラス、需給乖離額115万円）
8月　2.580万円（前月比1.1％マイナス、需給乖離額40万円）
9月　2.656万円（前月比2.9％プラス、需給乖離額187万円）
※需給乖離額・・売却希望価格と実際の成約価格の乖離額。

1都3県全てで前月比プラスに転じたのは、20年の2月以来で約1年半ぶりです。

また、前年のこの時期の需給乖離額は7月が347万円、8月が399万円、9月が321万円といずれも300万円を超える大きなギャップがありましたので、大幅に需給バランスが改善されたことが分かります。

◇成約平均価格
7月　2.494万円（前年比3.4％マイナス、前月比0.5％プラス）
8月　2.540万円（前年比1.2％マイナス、前月比1.9％プラス）
9月　2.469万円（前年比4.9％マイナス、前月比2.8％マイナス）

相対的に相場が高かった前年比では下落が続いていますが、年初の1月の成約平均価格が2.480万円だったことを踏まえても、実質的には今年に入ってはほぼ横ばい状況が続いています。

◇新規販売物件の登録件数
7月　10.668件（前年比25.0％マイナス）
8月　 9.454件（前年比26.0％マイナス）
9月　10.335件（前年比27.1％マイナス）

直近のピークは20年3月の15.415件で、その時から比べると実に3割以上も落ち込んでいます。

また、10.000件を割り込む水準は、平成18年まで遡らないと記録が無く、販売が不調で売り物が多かった前年とは正反対の形相になっています。
 

■今後の予想

年初からここまで成約価格はほぼ横ばい状況が続いてきましたが、今後はジワジワ上昇に転じるとみています。

理由としては、現在の中古マーケットは需給バランスが崩れ、「売り手市場」色が強まっていることがあげられます。

20年12月に39.268件とピークを記録した在庫数が、直近の21年9月時点で29.915件まで約1万件も減りました。

3万件水準を割り込むのは、19年8月以来実に2年ぶりです。

また、新築マーケットの縮小も消費者の目を中古マーケットに向けることに影響し、「売り手市場」に拍車をかけるものと思われます。

政権交代はされましたが、いぜん住宅取得政策に関しては強力に後押ししてくれておりますので、今は間違いなく「買い時」だといって良いでしょう。

ただし、最善ともいえる今の取得環境がいつまで続くかは「？」です。

住まい探しを検討されている方は、決断のタイミングを間違えないようしていただきたいと願っています。(^^♪
 

◇◇今回のまとめ◇◇

・中古マンションマーケット絶好調！

・成約価格は年初よりほぼ横ばいで推移。

・売り手市場色が強まり売却希望価格がジワリ上昇。
   

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H21.8.31 今週のコラム『フラット35』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/8/31        vol.59
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ついに、歴史的政権交代が実現されましたね～！

ぜひ国民の声を反映させた政治に期待したいですね。(^_^)v

当社でも、皆さんのご意見を参考にさせていただき、日々改良を心掛けています。

今回も以前からリクエストが多かった「マイページ機能」なるものを追加しました。

これは、自分だけの希望条件を登録して毎回検索条件を打ち込む手間を省いたり、気になる物件を保存しておいて販売状況の確認に使ったり出来る便利機能です。

是非、今後の住まい探しにお役立て下さい。(^^♪

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.59『フラット35』

■利用者急増？

景気低迷が長引き低金利状況が続く中、変動金利型住宅ローンを選ぶ人が増えています。

3メガバンクの住宅ローン利用者においても、金利上昇リスク懸念が高かった1年前と比較すると、1～3割程度変動金利型にシフトする人が増えているようです。

そんな中、固定金利型の商品である「フラット35」は、着実に利用者が増えてきているようです。

今回は、どこにその理由があるのか探ってみたいと思います。
　　　

■「フラット35」の特徴

「フラット35」とは、全期間金利固定型の住宅ローン商品であり、窓口こそ民間の金融機関になりますが、住宅金融支援機構がその債権を譲り受ける仕組みになっています。

大きな特徴としては、

・最長35年の超長期固定金利
・保証料、繰上げ返済手数料不要
・耐震性、バリヤフリー性に優れた物件には一定期間優遇金利を適用

※【フラット35】Sなどがあげられます。

また、金利についても、民間銀行の全期間固定型が概ね3％台後半であるのに比較して、フラットは2％台後半の設定が多いのも特徴です。

ちなみに総称して「フラット35」と呼んではいますが、ローン提供者自体は窓口となる民間金融機関ですので、金利や手数料、必要書類などはそれぞれ異なります。
　　　

■拡充ポイントと留意点

そんな「フラット35」が、今年の6月以降さらに使いやすくなりました。

「拡充」という名目で複数の変更点がありましたが、一番の目玉は融資率が9割から10割になったことでしょう。

これは、頭金が無くても貸してくれるようになったということですので、自己資金に不安がある人にはありがたい商品になりました。

また、民間金融機関の審査が厳しくなりがちな「勤続年数が短い方」「自営業者の方」などに対しても間口を広くみてくれていることも、使いやすいと言われる大きな理由になっているようです。

また、従来は対象外だった住宅ローンの借り換えにも対応できるようになった点も、大きな変更点です。

ただし、「フラット35」の利用の際に気をつけたい点もあります。

それは、通常の住宅ローンと比較すると、申し込みから決済実行までに多少時間が掛かる点です。

通常であれば本申し込みをしてから2～3週間程度で大体決済まで出来ますが、「フラット35」の場合、取扱金融機関によって違いますが概ね1ヶ月～1ヶ月半程度掛かります。

決済までの時間が制限されているケースなどでは注意が必要です。

今後は、上記のメリット・デメリットを踏まえた上で、ほかの住宅ローンとも比較してみて下さい。

当社でも「フラット35」が利用可能な物件に関しては、事前に分かりやすく表記をしていく予定でいますので、ぜひチェックしてみてください。
　　　

◇◇今回のまとめ◇◇

・低金利が続く中、変動金利型住宅ローンを選ぶ人が大幅増の傾向に。

・「フラット35」は固定金利型住宅ローンだが、使いやすさで利用者増。

・決済実行まで時間が掛かるケースが多いので要注意。
　　　

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H21.8.10今週のコラム『安心して住宅が買えるために』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/8/10        vol.58
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スカッと晴れない蒸し暑いお天気が続いていますね。

当社の物件取材スタッフも毎日汗だくになって、各地を飛び回っていますが、相変わらず中古住宅マーケットが活発のため、なかなか掲載件数が増やせずにいます。(-_-;)

皆さんからも「もっとたくさんの物件情報をみたい」とのお声をたくさん頂いていますので、今後さらに体制を強化していきたいと考えています。

また、徐々にブログ添付物件も増やしていく予定もありますので、今後にご期待下さい。

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.58『安心して住宅が買えるために』

■住宅瑕疵担保履行法

今年の10月から、「住宅瑕疵（かし）担保履行法」が施工されます。

なにやらややこしい名前の制度ですが、一言で簡単に説明すると、新築住宅の引渡し後に施工会社や販売会社が倒産などをしても、保険金で瑕疵（＝構造的な欠陥・不具合など）の保証が確実に受けられるように法制度化したとご理解下さい。

これまでにも同様の法制度として、2000年の4月に施工された「住宅品質確保促進法（品確法）」がありました。

この制度は、新築住宅の瑕疵について、施工会社や販売会社に、引き渡し日より10年間の瑕疵担保責任を義務付けるものでした。

ただ実際には、昨今の金融危機もあり、その10年間の間に、保証義務を負うべき施工会社や販売会社が倒産してしまうケースが続出し、トラブルの原因になっていました。

そこで、今回はさらに上記のようなケースまで想定し、業者側に「保健の加入」か「保険金の供託」を義務付けたということです。
（初めから想定しておけばよかったのに、と思いますが・・）

ともあれ、これによって、安心して住宅を取得できる法整備がまた一歩進んだわけで、購入検討者の方には良いお知らせだと思います。

上場会社でも平気で倒産してしまう現在では、消費者の方が施工業者や販売会社の10年先までの健全性など分かりませんしね。

ただ、ここまでは新築住宅の話し。

   

■中古住宅の法制度

じゃあ、中古住宅はどうなっているのか？

中古住宅においては、売主が宅建業者だった場合、宅建業法上最低2年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、法制度的な部分でいうとそれだけです。

また、売主が一般個人の場合は（実はコチラのケースが大半ですが・・）、契約自由の大原則がありますので、法的に瑕疵担保責任を強制することは出来ません。

個人間取引の場合、2ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けて契約書に盛り込むことが多いのですが、売主が免責を希望することも可能なため、その場合は買主の判断次第ということになります。

当然、新築より引き渡し後のリスクが考えられる中古住宅の取引において、そういった状況ですから、購入検討者の方が心配されるのも無理はないかもしれません。

実際に、先日リクルート住宅総研が調査した結果、中古住宅取得検討の約4割の方が、「隠れた不具合や欠陥」の心配があると回答し、新築住宅を購入した約2割の方が、新築住宅を選んだ理由として同様の理由を挙げています。

 

■今後の流れ

ただ、経済的・環境的・国策的にも、今後、中古住宅を促進させていかなければならないのは明らかな状況です。

そのため、中古住宅の購入検討者の方が、より安心して検討いただけるような法制度を整える動きが急務となってきています。

おそらくその動きの中で、大きな役割を果たすことになるのが、先日お話しした「リノベーション住宅推進協議会」になると思われます。

協議会では、今まで会社ごとに定めていたアフターサービス基準を業界で統一し、一定基準を満たした物件に「優良リノベーション住宅」のお墨付きを与える予定です。

また今年の4月から、国土交通省でも、売主が「事業者」（＝宅建業者）の場合において、保険制度を利用したバックアップ制度を創設する検討を本格的に始めています。

こういった動きを積み重ねていって、今まで検討者の方が抱かれていた不安を解消できるようになることが、消費者の方にとっても私たち事業者にとっても目指すべきところです。

その一環として、当社でも、今後発売する全物件で、「優良リノベーション」の取得を目指すことといたしました。

徐々にホームページ上でもご紹介していく予定でいますので、ご期待下さい。

   

◇◇今回のまとめ◇◇

・10月より新築住宅の瑕疵担保履行法が施工。

・中古住宅の法整備はこれからも、事業者物件が中心になる予定。

・「優良リノベーション住宅」が今後の基準に。

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H21.7.13 今週のコラム『マーケットの様変わり模様』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/7/13        vol.57
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先日発表された09年の公示地価は全国全用途で3.5％マイナスと3年ぶりの下落を記録しましたが、以前にお話ししたことがあるように公示地価とはその年の1月1日時点での計測値であり、正直「ずいぶん昔の話」です。

今回は直近のデータ分析と、現場で私たちが肌で感じているマーケットの様子をお話ししたいと思います。　!(^^)!

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。
是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.57『マーケットの様変わり模様』

■4～6月期のマーケット速報・データ分析

実際に私たち現場に携わるものとしては、この3ヶ月は大きく潮目の変化を感じる時期になりました。

実需を中心とする中古マンションマーケットは、今や物件によっては反転上昇がおき始めていると言っても過言ではないでしょう。

各データで、首都圏における中古マンションのこの3ヶ月の数値を分析してみましょう。

◇成約件数
4月　2.571件（前年比6.9％プラス）
5月　2.649件（前年比9.2％プラス）
6月　2.829件（前年比8.0％プラス）

全ての月で前年を大幅に増加。

詳細エリアで見ると、神奈川県の5月は前年比12.0％プラス、東京都の6月は前年比12.6％プラスと、ふた桁以上の増加率を記録した地域・時期もありました。

◇成約平均価格
4月　2.458万円（前年比7.6％マイナス、前月比1.7％マイナス）
5月　2.495万円（前年比6.5％マイナス、前月比1.5％プラス）
6月　2.481万円（前年比6.1％マイナス、前月比0.6％マイナス）

相対的に相場が高かった前年比では下落が続いていますが、下落率の縮小は明らかで、年初の1月の成約平均価格が2.480万円だったことを踏まえても、実質的には今年に入ってはほぼ横ばい状況が続いています。

◇新規販売物件の登録件数
4月　11.093件（前年比24.4％マイナス）
5月　10.576件（前年比26.2％マイナス）
6月　10.614件（前年比25.7％マイナス）

10.000件割れ寸前の水準まで売り物が減りました。

直近のピークは20年3月の15.415件で、その時から比べると、実に3割以上も落ち込んでいます。

また、10.000件を割り込む水準は、平成18年まで遡らないと記録が無く、販売が不調で売り物が多かった前年とは正反対の形相になっています。

　　　　

■09年上半期を振り返って

通常、不動産売買において、1～3月が「繁忙期」と呼ばれ一年間の中で一番忙しい時期になります。

今年の動きを振り返ると、1～2月は問い合わせをしてくるお客さまは結構いましたが、実際に成約には結びつかず「様子見」の雰囲気が色濃かったように思います。

株価も下落傾向に歯止めが掛からず、社会全体を覆っていた信用不安が、購入者の決定を鈍らせていたのかもしれません。

それが3月に入ってから、相次ぐ住宅取得に関する優遇策も功を奏したのか、急激マーケットが動き出しました。

私たちとしては嬉しい状況ではありましたが、例年であれば4月に入ると取引が一服する傾向が強い為、いつまで好況が続くのか半信半疑でもありました。

ところが、今年は4月に入っても5月に入っても取引が弱める気配を一向に見せるどころか、物件によっては申し込みが重なり買いあがるような事態までおき始めました。

その結果、この数ヶ月でマーケットの在庫もほぼ一巡し、物件によっては早くも反転上昇したものが出始めてきたというのがリアルタイムな現場での状況です。
   

■09年下半期の予想

こうして上半期を振り返ってみると、1～2月が底で、3月以降は完全にピークアウトし、今や上値を探り始める動きが見られ始めていると言っていいでしょう。

とは言っても、景気の不透明感も残る中で年内に関していえば、極端な値上がりまではないと思いますが、価格の下落傾向は完全に底打ちするでしょう。

なぜなら、上記の供給量（新規登録件数）を見ても分かるように、今や中古マーケットは買い手市場から売り手市場に変わりつつあるからです。

実は、中古のマーケットは新築のマーケットと別物ですが、連動しています。

新築マーケットが縮むと、買い換え希望客が減り、中古マーケットも縮みます。

年初の時点で、前年比1割以上は増え49.000戸前後であろうと言われていた首都圏における新築マンションの供給数は、5末時点で前年比マイナス3割程度と予想以上に供給が伸びていません。

先日発表された直近の09年通年の予想供給数は、15年ぶりの低水準であった前年からさらに1割以上マイナスになり、3万戸台になるであろうと大幅に下方修正されました。

これは消費者の方から見ると、単純に選択肢が大幅に減ったことになります。

特に05年までは約10年間続けて8万戸台の供給数があったことを考えると、今や当時の半分以下です

私は、年初から本コラムでも「今年は買い時です」と言ってきましたが、ようやくそれがマーケットにもハッキリと表われてきました。

各政策も強力に後押ししてくれている今は、間違いなく「買い時」だといって良いでしょう。

住まい探しを検討されている方は、決断のタイミングを間違えないようしていただきたいと願っています。(^^♪
 

◇◇今回のまとめ◇◇

・中古マンションマーケット好調！

・2月が底。

・買い手市場から売り手市場への傾向が。
 

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H21.7.6 今週のコラム『リノベーション住宅推進協議会 発足』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/7/6        vol.56
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前回、お伝えした一般社団法人「リノベーション住宅推進協議会」の発足会が、さる7/2に都内某所にてとり行われました。

のべ109社にも及ぶ関連企業がすでに参加を表明し、一緒に今後の中古住宅マーケットの拡大・促進を目指していくことになります。

当日には、国土交通省の方や住宅金融支援機構の方もお見えになり、政策としても今後さらにバックアップをしていきたいとのお話しをいただき、いよいよ中古マーケットが本気で注目されてきたことを肌で感じてきました。

今回はそこで、皆さんにも事前の予備知識として知っておいていただきたい点を、幾つかご紹介させてください(^^♪

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.56『リノベーション住宅推進協議会　発足』

■今までのリノベーション住宅業界の実情

今後、協議会で広く浸透させていこうと考えているのが、「優良リノベーション住宅」です。

今までは、残念ながら、「何が優良で、何が優良でないのか」の基準もありませんでした。

もっと言うと、リノベーションの定義ですらあいまいだったのです。

実際、明確な基準がないため、（失礼ながら）なんちゃってリフォームでも「今注目のリノベーション住宅！」などとうたわれて販売されていることも少なくありませんでした。

これは、購入されるお客さまを惑わすのはもちろん、きちんとした仕事を手掛けているという自信がある私たちのような同業者から見ても、正直迷惑な話だった訳です。

また、従来は、判断基準が無かったがために、きちんとしたリノベーション住宅でも非常に評価が低かったのも事実です。

せいぜい評価してもらえた部分というのは目に見える箇所のリフォーム代程度で、目に見えない部分へのきめ細かい施工やアフターサービスなどは、正直あまり評価されず、お金と時間を掛けて良い商品を造っても報われないというマイナスの側面がありました。

それが今回、協議会を通じ明確な判断基準が作られることなり、需要・供給双方にとって非常に大きな第一歩をようやく踏み出すことになった訳です。
 

■優良リノベーション住宅って？

そこで、優良リノベーション住宅って何？ってことになるわけです。

これは、協議会で定めた統一基準に基づき、検査⇒報告⇒履歴⇒保証がそろった安心して住める住宅のことになります。

ここでは全てを書ききれませんが、その基準は実に細部にまで及び、給排水管検査の水圧まで定められていたりします。

その基準を一つ一つクリアして、適合報告書のお墨付きをもらった物件が初めて「優良リノベーション住宅」に認定されることになります。

また、この適合報告書は、ネット上でエンドユーザーである皆さんが照会できる仕組みになる予定でいます。

これによって、どの業者が、どういった工事や検査を行い、どのような保証を付けているのかがひと目で分かるようになるわけです。

※リノベーション住宅推進協議会HP→（http://www.renovation.or.jp/）

私たち商品を提供する業者側にしてみると身の引き締まる思いがしますが、これによってより一層、中古住宅マーケットが拡張・促進していくものと期待の方が大きく膨らんでいます!(^^)!
 

■今後の展開

実は、この協議会の立ち上げには、準備段階からリクルートさんが全面的に協力をしてきてくれています。

皆さんも見たことがあるかと思いますが、駅やコンビニなどに置いてある無料住宅情報誌「住宅情報タウンズ」が、今月から「SUUMO（スーモ）」というブランドに変更になりました。
（http://suumo.jp/tokushu/renovation/）

コチラの媒体でも、大々的に「リノベーション住宅」に対するプロモーション活動が展開される予定でいますので、是非機会があればご覧になってください。

このような大きな流れの中で、これから中古住宅の購入を検討されている皆様に、正しい事実を知っていただく為に、私たちも全面的に協力していきたいと考えています！
 

◇◇今回のまとめ◇◇

・「優良リノベーション住宅」の統一基準が作成されることに。

・これにより中古住宅における明確な判断基準ができることに。
 

本コラムに関する感想・質問をお待ちしております。⇒お問合せはコチラ　[email protected]

H21.6.8 今週のコラム『リノベーション住宅推進協議会 発足へ』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/6/8        vol.55
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さる6月5日、都内で「リノベーション住宅推進協議会」の入会説明が都内で開かれ、私も参加してきました。

リフォーム、リノベーションに携わる100社以上の企業が参加し、同協議会の主旨や事業計画などの説明を皆さん熱心に聴いておりました。

マスコミの皆さんも大勢いまして活況でした(^^♪

今後の既存（中古）住宅マーケットにおいて、大きな意味を持つことになる本協議会の内容を、現状のマーケット情報とあわせてご報告したいと思います。

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.55『リノベーション住宅推進協議会　発足へ』

■新築マーケットには「促進法」が誕生

当日の新聞各紙にも大きく取り上げられていましたが、6月4日に「長期優良住宅普及促進法」が施行されました。

この政策は、日本の住宅寿命を引き延し、耐久性・耐震性に優れた住宅に対して、税金や金利面で優遇するとともに、建築時からの改修・修繕履歴情報などを蓄積し、将来的に中古になった際にも売れやすく（流通を促進しやすく）させるというのが狙いです。

住宅寿命が極端に短く、住宅マーケット全体においても中古の比率が約13.1％程度の日本（先進欧米諸国は7～9割）にとって、これは非常に良い制度だと思います。

ただし、基本的には6月4日以降に着工する新築物件のみが対象。

国土交通省の目標も、長期優良住宅比率が今後2年間で新築住宅の約1割程度ということですから、既存（中古）住宅マーケットにその促進効果が大きく現れるのは、まだ当分先といわざるを得ないのが現状です。
　　　

■膨張する既存（中古）住宅マーケット

ここで、マーケットのおさらいです。

戦後、世帯数に満たなかった住宅数を確保するという大義名分のもと、時には経済対策の柱として、供給に主眼をおいた政策が取られてきたことは何度かご説明しました。

その結果、07年末時点で分譲マンションだけで全国に約530万戸のストックがあり、築30年以上の物件も約63万戸まで積みあがっています。

戸建ても含めるとその数はさらに膨れ上がり、今後、日本の住宅市場が新築から中古に移り変わっていくのは、もはや必然と言ってよいでしょう。

節約志向もあいまって、若い世代を中心に「中古」に対する価値観もだいぶ変わってきたようです。

車も服もそうですが、なんでも新しいものばかりでなく、古いけれど独自性や付加価値があるものは、以前よりも積極的に受け入れる土壌が育ってきています。

住宅に関しても例外ではありません。

特に購入価格帯が高額なだけに、新築と中古の差額（築10年で約2割前後ダウン）は大きいことが、余計若者を取り込む要素になっています。

今後もこの傾向はさらに強まっていくものと予想されます。
　　　

■協議会の目的

上記のような部分に問題意識を持つ業界関係者が中心となり、より既存（中古）住宅流通を促進すべく組織されたのが今回の「リノベーション住宅推進協議会」というわけです。

本協議会の目的を簡単に説明すると、技術・品質をはじめとした業界内での統一基準を作り、消費者が求める住宅履歴情報を提供し、協議会で認定された「優良リノベーション住宅」を中心に既存（中古）マーケットを活性化させる、といったところです。

今までは、リノベーションの定義や商品仕様も事業主ごとにバラバラで、安心して取捨選択しづらかった消費者の方にとって、非常に良い制度だと思います。

また、わたしたちにしても、従来事業主ごとに模索・取り決めをしていた施工基準やアフターサービス保証などを、業界で統一基準を定め取り組むということは非常にありがたく、双方にとって得るものが多い制度が生まれることになると思います。

正式には来月の7月2日に発足会を開く予定でおりますが、今後も定期的に、この協議会の活動報告をしていきたいと思っています。
　　　

◇◇　今回のまとめ　◇◇

・「長期優良住宅促進法」が施工。

・既存住宅流通促進を目的とした「リノベーション住宅推進協議会」が立ち上げに。

　　　

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H21.5.18 今週のコラム『景気の底 間近？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/5/18        vol.54
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アメリカの住宅価格の下落率もようやく下げ止まり感が出てきたようですね。

なんと言っても今回の震源地ですから、「底」が見えてきたことは何よりです♪

国内でも徐々に明るい兆しが見え初めてきました。

ただ、買う時は安い（景気が悪い）時に買って、売る時は高い（景気が良い）時に売りたいと言うのが皆さんの本音ですよね。

今回は底入れ前の今、知っておいていただきたいことをご紹介します。!(^^)!

※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.54『景気の底　近づく？』

■2年半ぶりにあげ・・！

5/15日の報道によりますと、なんでも日銀が景気判断を「上方修正する」方向で検討に入ったとか♪

もしそうなると実に2年6ヶ月ぶりのことになるわけで、ようやく「底なし沼」の底が見えてきたといった感じでしょうか。

前回、前々回のコラムでお話しした通り、私たちの不動産業界でも明るい兆しがほんのりと見え初めてきています。

ただし、住宅を購入しようとしている人にはちょっと複雑？かも知れません。

景気の底打ちが明らかになると、どういった現象が起こるのでしょうか。

下げる一方であった不動産の本体価格も徐々に下落率が緩やかになり、価格交渉は今より難しくなります。

それから、金融機関では住宅ローン金利の上昇が検討され始めます。

不動産の本体価格もさることながら、住宅ローンの場合、その金額の大きさと長期にわた返済期間から、金利の影響は膨大です。

実際、金利が上昇するとどの位総返済額が変わるのか。

また、私たちが通常どのように月々返済額の計算をしているのか。

具体例を交えながら、出来るだけわかりやすくお話ししたいと思います。
 

■これを覚えておけば！

おおよそいくら借りたら、月々の返済がいくらになるか？

これが分かっていると非常に便利です。

簡単ですから、ここで覚えてしまいましょう。

ここでは、現在住宅ローンの利用者が、一番選択することが多い変動金利で、かつ最長の35年払い、ボーナス払い無しで考えてみます。

まず、現在（5月）のメガバンクの店頭金利は2.475％です。

※ちなみに店頭金利とは表面上金利と読み替えて下さい。（笑）

ほとんどのケースにおいて、1％はまず金利優遇が受けられますので、実質金利は1.475％になります。

この場合、仮に100万円を借りたとすると、月々の返済額は3.049円になります。

おおよそ100万円あたり3千円と覚えておくと便利です。

実際、私たちもおおむね頭の中でこういった計算をしています。

そうすると・・・、
1.000万円借りると、月々返済額が約3万円。
2.000万円借りると、月々返済額が約6万円。
3.000万円借りると、月々返済額が約9万円。

・・・と、アバウトですが、この位になる訳です。

マンションの場合、ここに管理費と修繕積立金が毎月の支払として必要になります。

管理費・積立金の額は各マンションによって違いますが、両方合わせて2～3万円位が一般的でしょう。

そうなると・・・、
例えば、2.500万円の借入を予定している場合・・・、
ローン7.5万円＋管理費・積立金2.5万円＝約10万円

・ ・・ってとこが一つの目安になります。

これが、仮に店頭金利の2.475％のままで借りた（実質1％金利が高い）とすると、100万円借りた場合の月々返済額が3.561円になりますので、上記の例で計算しても、

ローン9.0万円＋管理費・積立金2.5万円＝約11.5万円

・・・で、毎月返済額が約1.5万円余計に掛かることになります。

これが、35年間続くと420回払いですから、約630万円もの差になってしまうという訳です。

まあ、すぐに1％も金利が上がることは現実的には考えづらいですが、それだけ金利の影響は大きいということです。

後、借入額が大きければ大きいほど、金利による影響額は大きくなりますので要注意です。

住宅を購入するということは、
「社会的信用が得られるから」
「資産を持ちたいから」

など、色々な側面を持っていることも事実です。

ただ多くの方の場合、第一義はやっぱり「住まい」ですから、月々の支払がどの程度になるのかは非常に大きい問題です。

フタを開けてみるとそれほど難しい話しではありませんが、本体価格をひと目見てすぐに月々どの程度の支払になるか分かるようになると、物件探しがだいぶ楽になってきます。(*^^)v
 

◇◇今回のまとめ◇◇

・2年半ぶりに景気判断が上方修正の検討。

・月々返済は100万円あたり約3千円。

・2.500万円位ローンを組むと、月々払いが約10万円。
 

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H21.4.27 今週のコラム『最新のマーケット情報』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/4/27        vol.53
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実需マーケットが好調です。

中古市場に続き、新築市場でも明るい兆しが見えてきたようです。

やっぱり、生活としての「住まい」は、景気・不景気の影響受けづらいんですね～。

たしかに、買っても借りても「住宅費」って必ず掛かってしまいますからね(^-^ა)

今回はちょっと新築マーケットの分析をしてみましょう。

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.53『最新マーケット情報・新築【09年4月】』

■契約率　大幅に回復！

中古マーケットの堅調ぶりに比べ、遅れをとっていた感がある新築マンション市場ですが、ここに来てようやく明るい兆しが見えてきたようです。

先日、不動産経済研究所が発表したデータによると、3月に首都圏で販売された新築マンションの契約率は、好不調の目安とされる70％を大幅に上回る78％を記録しました。

これは実に07年3月（80.5％）以来の高水準であり、一部では早くも「底打ち」の声も上がっているようです。

個人的には、季節要因や減少した供給数も考慮すると、まだまだ市況回復したとは言えないと感じていますが、08年12月に12.427戸とピークを記録した販売在庫数が、3月の時点で8.846戸と約3割減少したことは、出口がぼんやりと見え始めてきた印象を受けています。
 

■価格が2年前の水準に

好調の要因は複数考えられますが、一番は中古マーケット同様、価格調整が進んできたことでしょう。

3月の平均販売価格は4.747万円で、前年同月比5.3％マイナス（戸あたり261万円▼）
、前月比でも1.6％マイナス（戸あたり76万円▼）でした。

07年3月が4.706万円でしたから、ちょうど2年前の水準まで下がったって感じでしょうか。

ちなみに、07年5月までが契約率70％を継続して超えていた時期（好調期）でしたので、ある意味この時期の価格に戻せば売れる、というのは実証済みだったともいえますね。

ちなみに直近のピークは08年4月に記録した5.338万円でしたから、その時期と比べると11.1％（戸あたり591万円▼）も下がったことになります。
 

■政策の後押し

低金利が続く住宅ローンも追い風です。

4月現在、大手行の基準金利（毎月月初に発表されます）は表面上2.475％で

（http://www.realweb-net.jp/loan/index.html）が、ほとんどの場合、ほぼ無条件で「キャンペーン金利」等の名目でマイナス1％前後の優遇が受けられます。

そうなると実質1.475％前後が実行金利ということになります。

これは88年の4.90％や91年の8.50％、または海外に目を向けてアメリカの最新金利（4/16現在、変動1年）4.91％と比較すると驚くほどの低水準であることが分かります。

住宅ローンの金利は1％違うと、3000万円の借入の場合でも、約500～600万円前後の差がつきます。

安い金利で住宅ローンを組めるということは、その分物件を安く買ったのと同義です。

また、先日政府の追加経済危機対策の一環として「フラット35」の拡充が決まりました。

変更点はいくつかありますが、従来少なくとも頭金が1割必要だったルールを廃止し、100％ローンが組めるようになった点などは、非常に大きなポイントです。

（http://www.flat35.com/topics/topics_20090427.html）

昨年末から発表されていた住宅ローン減税拡充も、ようやく3月末に正式にきまりました。

全ての人が利益を最大限享受できるわけではありませんが、10年間合計で最大500万円（「長期優良住宅」の場合は600万円）は大きな魅力です。

（http://myhome.nifty.com/loan/kakutei2009/index.jsp）
 

■実需マーケット総評

ここからは、私見ですが・・・。

結局、消費者の方がついてこられない価格までつり上げてしまった供給側が反省をし、見肉を削りながらなんとか調整を進めてきた結果、ここ1～2年購入を見送っていた潜在客層が動き出し、政策もその動きを強力に後押ししている、といったところが現在の実需マーケットの状況だと思われます。

正直まだもう少し、全体的に価格が下がる可能性はあると思います。

ただ、もうボチボチ買い時だと言っていいでしょうね♪

不動産購入を考えている方たちは、今ぐらいから動いてちょうど良いのではないでしょうか(*^^)v
 

◇◇今回のまとめ◇◇

・3月の新築マンション契約率が大幅に回復。

・新築マンション価格が2年前の水準に戻る。

・低金利・ローン減税など政策は購入に追い風基調。
　　　

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