代表宮下の不定期コラム

H21.4.13 今週のコラム『最新のマーケット情報』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/4/13        vol.52
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いよいよ新年度が始まりましたね。

綺麗だった桜も散ってしまい、季節の移り変わりを感じます。

季節の移り変わりは、ライフスタイルを変える時期の節目にもなります。

そこで今回は新年度を迎えた節目にあたり、最新のマーケット情報をデータ分析していきたいと思います。

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.52 『最新マーケット情報【09年4月】』

■成約件数が過去7年で最高を記録した3月

先日、東日本不動産流通機構から20年3月度の月例速報が発表されました。

それによると首都圏中古マンションの成約件数は3.280件で、6ヶ月ぶりに前年同月比を上回る結果（プラス6.2％）になりました。

この件数は、遡って調べられる過去7年分を振り返ると、3月としてはなんと最高件数でした！

実際、現場の私たちも3月は非常に「動いている」感を感じました。

またおかげさまで当社においても、お客さまからのお問い合わせ件数・ご案内件数ともに過去最高記録を更新しました♪

100年に一度の不景気といわれる中で、この結果は結構すごいことだと思います。
 

■こなれてきた価格

成約件数が増加した一番の要因は、価格がこなれてきたことが大きいのではないでしょうか。

実際、3月度の平均成約価格は2.501万円で、前年同月（08年3月＝2.618万円）比でマイナス4.5％、前月（09年2月＝2.530万円）比でマイナス1.2％と、いずれも下がりました。

首都圏中古マンションの成約価格における一つの目安となるライン（2.500万円）を割り込む寸前まで下がったことは、購入検討者には大きな動機になったと思われます。

また、面積も考慮した㎡単価でみても、首都圏全域で前年同月比マイナス6.0％、東京都に限定すると下落率はさらに拡大してマイナス8.0％、神奈川県でマイナス5.1％、とそれぞれ1年前と比較するとずいぶんと下がった事がはっきりしました。
 

■新規供給数が2年ぶりに減少

ここにきて新規での売り出し物件数が減少し始めています。

18年の12月～20年11月まで、前年同月比でプラスを記録し続けた新規売り出し物件数が、昨年の12月に実に2年ぶりに減少に転じ、その後は直近の21年3月まで4ヶ月連続で減少中です。

特に2月は12.261件で前年同月比マイナス20.3％、3月は12.403件で前年同月比マイナス19.5％でした。

要因としては、新築物件の供給数が大幅に減ったため買い換えニーズが減少してきていること、相場の下落基調がハッキリしてきたことによる売り控えなどが起き始めていることなどが考えられます。

一見すると昨対比2割減ですから大幅な供給減少のような印象を受けますが、これは供給数が増加し続けた2年間のバブルが終わったと考えた方が良さそうです。

実際、過去の月間平均供給数は、平成17年　9.555件→平成18年　9.573件→平成19年　11.633件です。

純粋な中古マンションのストック数の増加分を見込んでも、単月で1万2千件台はまだまだ多い方だと言って良いでしょう。
   

◇◇今回のまとめ◇◇

・3月の成約件数が過去最高に。

・価格の下落基調が鮮明に。

・供給数は減少に転じるも、以前高水準。
 

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H21.3.30 今週のコラム『価格調整の裏側』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/3/30        vol.51
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年度末を迎え、いくらか株価の回復がみられるようになってきましたね♪

ただ、「まだまだ、ここからが本当の正念場！」と言う方もいれば、「いやいや、逆に100年に1度のチャンスだ！」などと言う方もいてさまざまです。

いったい何が本当なのでしょう？

今回は、不動産マーケットにおける価格調整の側面をお話ししたいと思います。

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.51『価格調整の裏側』

■公示地価↓全面安↓

先日、公示地価の発表がありましたね。

ニュース・新聞などでご覧になった方も多いかと思いますが、3年ぶりに前年を下回る下落一色になりました。

この公示地価は、今年の1月1日時点での評価になりますが、内容を見ても土地用途（商業地とか住宅地とか）問わない全面的な下落に加え、急上昇した都心では軒並み二桁以上の大幅下落を記録し話題となりました。

私たちの地元の神奈川県においては、8年ぶりに1.441地点全てで前年比マイナスになるなど、その下落ぶりは顕著です。

ただ、こういった表面的なニュースばかり見ていると、マイナス要素しか見当たらない感じがしてしまいますが、現場にいる私たちの肌感覚はちょっと違います。
不動産取引の現場で今何が起きているのか？

今回は買いどきが気になる皆さんのために、「価格調整」の実態を掘り下げてみたいと思います。
 

■適正価格に近づく急ピッチな価格調整

下落率が大きいと聞くとそれだけで暗い気分になりがちですが、見方を変えればそれだけ価格調整が急ピッチで進んでいることになります。

急ピッチで価格調整が進むということは、それだけ急ピッチで適正価格に近づいていることを意味しています。

不動産流動化など実需とかけ離れた取引は、買い手不在の状況（もしくは買い手はいても資金調達が困難な状況）が相変わらず続いており冷え切ったマーケットになってしまっていますが、実需ベースの取引は、中古マーケットをけん引役にいち早く活況を取り戻しつつあります。
 

■マーケット別に見る価格調整

ではなぜ、中古マーケットがいち早く価格調整が進み、活況を取り戻したのでしょうか？
これにはちゃんと理由があります。

まず、新築マーケットの場合、価格の決定権は事業主（＝売主）側にあります。

事業主の最大の目的は、当然収益をあげることです。

ちょっと乱暴に言ってしまうと、事業主側の「（適正価格はさておき）この位の価格までなら、消費者がついてきてくれるだろう」という前提で決まっていくわけです。

ところが、中古マーケットの売主のほとんどは一般個人の方です。

どうしても経費をペイしてさらに利益を稼がなければいけない企業に対して、個人の方の売却動機は、住み替えであったり諸事情による処分であったりと、実際の生活する上での必要なニーズ（＝実需）に基づいていることがほとんどです。

少しでも高く売りたいのは企業も個人も変わりませんが、実需目的の中古マーケットの場合は売れないとその目的を達成できないわけで、「売れる＞儲かる」の図式になります。

新築マーケットだって、もちろん最終的には売れなきゃ困る（現に今、困っています・・）訳ですが、図式的には「売れる＜儲かる」と、どうしても逆になりがちです。

ここに価格調整のスピードが異なる理由があります。

また、もう一つ理由を挙げるとすれば、それは販売するボリュームにも原因があります。
どうしても販売戸数がまとまる新築の場合、一口に10％の値引きと言っても、×（かける）世帯数分となると莫大な損失を覚悟しなければなりません。

例えば、平均価格5000万円の物件を50世帯分、それぞれ10％値引きすると、500万円×50世帯＝2億5千万円！の損失になります。

これに比べると中古の場合は、基本的な取引単位は1戸ずつですので、新築に比べるとはるかに調整はつきやすいわけです。

このあたりを理解しながら物件探しをしてみると、ターゲット別に取得するタイミングの見極めなどに役立つかもしれませんね。

次回はもう少し、具体的に最新のマーケット情報をお届けしたいと思います。
 

◇◇今回のまとめ◇◇

・急ピッチな価格調整＝急ピッチで適正価格に近づいている。

・実需目的の中古マーケットは価格調整が早い。
   
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H21.3.9 今週のコラム『住宅ローン』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/3/9        vol.50
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寒い日と暑い日が繰り返されていますが、皆さん体調管理は大丈夫でしょうか？

それでも天気が良い日は、コートもだんだん必要がなくなってきて、春が近いことを体感できるようになってきました。

春と言えば、やっぱり新生活の始まりです。

新しい住まいでの新生活をご検討の方は、いよいよですね！

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.50『住宅ローン』

■現在の住宅ローン事情

先日、住宅ローンに対する政府の追加支援策が検討されることが明らかになりました。

これは、金融機関の住宅ローンの貸し渋り姿勢が明らかになってきたことを受けての対策だと私は思っています。

住宅ローンは、本来金融機関にとって20年、30年と長期にわたり利息を享受できる非常に魅力的な貸し出し商品であるはずですが、年明け以降かなり審査が厳格化されてきています。

当然、アメリカのサブプライムの教訓と言う部分もあると思いますが、むしろ年度末を控え、株価下落に伴う金融機関の貸し出し余力の低下が想像以上に深刻なのかもしれません。

そこで、今回は住宅ローン審査の時の重要な目安になる「返済比率」（私たちは「へんぴ」と言っています。）について簡単にご説明したいと思います。
　　　

■返済比率とは？

まず、返済比率とは、年間負担額÷年収で求められる年間での返済負担率のことを指ししめします。

例1） 年間返済額100万円÷年収400万円＝返済比率25％
例2） 年間返済額150万円÷年収400万円＝返済比率37.5％

といった具合です。

当然、この比率は低ければ低いほど、余裕をもって返済できることを意味し、多くの金融機関では融資基準の上限が40％位までだと思われます。（ただし、これは40％までならOKということではなく、逆に40％以上ならまず貸さないという意味です。）

また、年間負担額は住宅ローン以外の負担額、例えば車のローンとかカードローンといったものも全て加えて計算するのが普通です。

例）年間返済額186万円（住宅ローン150万円＋車のローン24万円＋カードローン12万円）÷年収400万円＝返済比率46.5％！

そうなるとすでに何かのローンを抱えている方は、その分も考慮したうえで自分の借りられる金額＝購入可能な価格帯を考えねばなりません。
　　　

■適正比率とは？

では、実際にどの位の返済比率が目安になるのでしょうか。

一般的にはよく25％程度が無理なく購入できるラインと言われていますが、本当にそうでしょうか？

私から言わせていただくと、「25％以内です！」と一言で片付けてしまうにはあまりにも無理があるというか、乱暴な説明です。

なぜなら、年収400万円の方と、年収800万円の方では同じ25％でも全然意味が違います。
例えば、とある金融機関の審査基準の設定では、

年収300万円以下・・25％以内
年収400万円未満・・30％以内
年収700万円未満・・35％以内
年収700万円以上・・40％以内

となっています。

また、返済比率が高めでも、頑張って短い期間で返済することを目指すのであれば、そちらの方が総返済額自体は少なくて済みます。

確かに返済比率は低ければ低いほど、安全性が高いことに違いはありませんが、「25％」というのはあくまで一つの目安として考えるのが良いかと思います。

※最後に・・。

年明け以降のローン審査の厳格化にともない、金融機関によってずいぶんと評価の仕方にばらつきが見られるようにもなってきました。

「A銀行では審査が否決されたのに、B銀行では即日OKが出た」なんて話もしょっちゅう耳にします。

本当に欲しい方や心配な方は、あらかじめ複数行に申し込みを掛けることをおすすめします。
　　　

◇◇今回のまとめ◇◇

・返済比率＝年間負担額÷年収

・一般的な購入基準となる目安は25％前後だが、最終的にはケースバイケース。

・金融機関によって審査結果にばらつきがみられます。
　　　

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H21.3.2 今週のコラム『買う目的』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/3/4        vol.49
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不動産流通の繁忙期ということもあり、人気のある物件は非常に早いペースでドンドン終了しています。

本ホームページに掲載している物件は、全て当社のスタッフが暑い日も寒い日も現地まで行って実際に取材・撮影してきた物件ばかりです。

ただ、「情報は鮮度が命」とのコンセプトの基、終了のたびに掲載から落としていますので、新規物件情報の補充が大変ですが、今後も皆様が求めている情報を提供し続けていきたいと思っています。

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。

是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。

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vol.49『買う目的』

■住まい？資産？

住宅を買う目的は、人によって違います。

一般的なのは、実際に住むことを目的とした購入で、「実需（じつじゅ）」と呼ばれます。

こちらは、純粋に「住まい」としての住宅になります。

それと対称的に、賃貸に出すことや節税対策を目的とし、自分では実際に住まない購入を、「投資」と呼びます。

こちらは、どちらかというと「資産」としての住宅になります。

当然、この目的によって選ぶべきエリア、価格、築年数はまるで変わってきます。
　　　

■実需

実需の場合でも、ずっ～と住むのか、とりあえず当面なのか、で選ぶべき対象物件は異なってきます。

将来のどこかで賃貸にまわしたり、売却してお住み替えの可能性があるかもしれない方は、極力立地にはこだわるべきです。

とくに駅からの距離は、「立地」を左右する重要な要素です。

基本的に、最寄り駅に10分圏内というのは一つの目安になります。
（ちなみに不動産表示の1分は80m換算で、信号や坂道は考慮されていないことがほとんどです。）

ただし、病院や学校、商業施設などが充実しており、一つの街が形成されている住環境であればバス便などでも「好立地」と言える場所があります。

そういう場合は例外ですので、そのあたりはケースごとに検討が必要です。

逆に、永住目的で住むのなら立地は後回しでも良いと思います。

どんな田舎であっても、住む自分たちが満足できることが大事になりますから。
　　　

■投資

投資の場合は、実需のケースよりさらに立地に対するウェィトが高くなります。

こちらの場合も、駅から遠くても大学が近くにあるなど、賃貸需要が特別に高いエリアは別です。

ただし投資物件の場合、「いつでも賃借人が途切れないこと＝安定的な収益が得られること」が最優先になりますので、基本的にやっぱり重視すべきは駅近でしょう。

ですから、都心から離れるほど、一般的には投資物件の利回りは高い物件が増えるわけです。

これも、ハイリスクハイリターンの原則ですよね。

結局、何が目的で、どういったリスクを取るのか、自分でよく考えて順位を決めておくことが重要になります。

もし、「どちらの物件にしようかしら」とお悩みの場合は、今一度このあたりの考えを整理してみると良いかも知れません。
　　　

◇◇今回のまとめ◇◇

・購入する目的が何であるか、よく整理して順位付けておくことが重要。

・「立地」は重要な要素。ただし、例外エリアはあり。
　　　　

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H21.2.9 今週のコラム『値引きマンションはお買い得？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/2/9        vol.48
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そろそろ花粉が舞う時期になってきましたね。

毎年、この時期は4月からの新生活に向けてお引越し、お住み替えが多い時期。

物件の動きがある時は、出物も多いもの。

目を凝らしてしっかりと良い物件を探したいですね。

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vol.48「値引きマンションはお買い得？」

■1000万円値引きします！

最近、新築マンションの値引きについて質問を頂くケースが増えました。

市況が市況ですので、実際に値引き販売している新築マンションは多いと思われます。（すでにそのマンションを購入していただいているお客さまもいるでしょうから、あまりおおっぴらには出来ないかもしれませんが・・。）

特に、不動産業も3月決算の会社が多いので、特にこの時期は薄利でも処分したいというのはどこも本音ではないでしょうか。

不動産が安く買えること自体は悪いことではありませんが、ここで気をつけないといけない点が幾つかあります。

例えば「新価格　5480万円→4480万円」って具合に値引きをしているのを見ると、「おっ！1000万円も安くなった！！」って感じがしちゃいますけれど、「そもそもの設定価格が高かった」物件は要注意です。

実際に今、値引き攻勢をかけてきている新築マンションのほとんどはこのケースです。

元々3割も4割も高いマンションを1～2割程度値引きされてもどうなの？ってところですよね。

あくまで今現在の市況における個人的見解になりますが、私は妥当な金額の目安のひとつとしては、旧価格と呼ばれていた平成18年以前の価格のせいぜい＋10％～15％位までではないかと考えています。
　　　

■資産価値という観点

次に、気をつけていただきたいのが、あまりにも大幅な値引きをしている物件は、将来的に資産価値が低くなる可能性が高いということです。

あまりにも大々的に値引きをして販売をしたという事実はいずれ分かりますし、場合によっては調査機関にデータが残ります。

また、完成後あまりにも空室が多い状況が続いているマンションの場合、当初の予定通り管理費や修繕積立金が貯まっていないケースも考えられます。（ただでさえ、分譲時の設定ではまかなえなくなるマンションが多いのに・・。）

永住する目的ならまだしも、将来いずれ売却したり賃貸にまわしたりする可能性が高い場合は、そのあたりも当然考慮すべきです。

特に、もともと高かった価格を調整という意味合いで安くしているのであればまだしも、物件的にネック（多いのは立地が弱い物件）を抱えてしまっているため売れずに値段を下げているものは要注意。

余程の事情がない限り、出来れば手を出すべきではないでしょう。

　　　

◇◇今回のまとめ◇◇

・値引き幅ではなく、値引きした後の価格が適正かどうかで判断をする。
・ネックがあって値引きしている物件は要注意。

　　　

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H21.1.20 今週のコラム『続・09年って買い時？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/1/20        vol.47
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景気の悪いニュースが続いていますね・・。

こんな時期だからこそ、間違った買い物をしないようにしたいですね。

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

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vol.47 「続・09年って買い時？」
 

■品揃えが豊富

新築マンション市場ほどではありませんが、中古マンション市場でも在庫数は積みあがってきています。

実際にどのくらい在庫数が増えたのか、数字で見てみましょう。

18年12月末　24655件
19年12月末　33571件（前年比36％増）
20年12月末　39268件（前年比17％増、前々年比59％増）
※首都圏における中古マンション在庫数　財団法人東日本不動産流通機構調査

この間、年間の成約件数はほぼ横ばい（18年29378件⇒19年28498⇒20年28744件）で推移していることを踏まえると、中古マーケットの在庫増の大きな要因は、年々ストック数が増えたことによる自然増的な意味合いが強いと思われます。

ここは新築マーケットの在庫増と意味合いが少し違う部分ですね。

原因の分析はさておき、購入者にとっては「在庫が増える＝選択肢が増える」ことになります。

自分の希望するエリアや予算の範囲内で、たくさんの商品が出揃うことが予想されますので、これは非常にプラスな状況ですよね。

そういった意味でも、買い時と言って良い状況は揃っていそうです。
 

■金利・税制での優遇

住宅ローン金利は、現在、日銀の金融緩和策によって低下しているため、非常に低い設定になっています。

景気の低迷局面はしばらく続きそうですので、当面は金利が上昇する公算は低いと思われます。

実際、メガバンクのほとんどの09年1月の基準金利（変動型）が2.675％に設定されている上、おおむね1％前後はキャンペーン金利との名目で▼割引されますので、実質金利は1.675％前後になります。

固定型の住宅ローンを選択した場合も、変動金利よりは高い設定になりますが、歴史的に見るとかなり低い状態が続いています。

詳しくはコチラを参照→（http://www.realweb-net.jp/loan/index.html）

また、09年度の税制改正大綱にあがっている住宅ローン減税も、規模の拡大と延長が見込まれており、これも使うに越したことはありません。

ただし、住宅ローン減税を利用するには、いくつかクリアしないといけない条件（所得制限とか、ローンの組む年数とかが関係してきます。）がありますので、そこは要注意です。

詳しくはコチラを参照→（http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/housing_loan/）

いずれにしても今は、景気刺激策として住宅流通促進を国が主導せざる得ない状況です。

前回からお伝えして来ましたが、物件価格も取得しやすいラインまでだいぶ下がってきており、品揃えも多く、金利面と税制面でも優遇される環境が、今の中古住宅マーケットを取り巻く市況です。

このあたりをトータルで考えると、購入を検討している皆さんには、追い風が吹いている状況＝買い時といって良いのではないでしょうか。
 

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H21.1.15 今週のコラム『09年って買い時？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2009/1/15        vol.46
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皆さま、新年あけましておめでとうございます。

本コラムは今までJPMクラブ会員の皆さま限定で発信していましたが、今年からは装い新たに当社ホームページご覧の全ての皆さまに、「社長コラム」として情報発信してまいります。

本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。

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vol.46 「09年って買い時？」　　　　

■買い時って？

最近、どこに行っても聞かれるのが

「不動産って、今、買い時なんですかね？」といった類の質問です。

いろんな希望や事情の方がいらっしゃるので、ひとくくりにお答えするのはちょっと乱暴なような気がしますが、私は大抵

「買い時だと思います」

とお答えしています。　　　　

自らが不動産業を営んでいる訳ですから「それはそう答えるでしょ」とお思いの方も多いと思いますが、商売っ気抜きにして今は買う方には良い時期だと思っています。

ただ一つ、「買い時」を探っている皆さんに知っておいていただきたいことがあります。

それは、株式の取引でも何でもそうだと思うのですが、本当の「底」をピンポイントで探り当てることに注力するのはあまり意味がないということです。

「底」というものは大概、過ぎ去った後に各データ分析をした結果、「あぁ、あの時が底だっただね」と分かるもの、ですよね。

あまりにも「底」の見極めに熱中しすぎて、本当に欲しい物件を買い逃してしまうのは本末転倒のような気がします。

もちろん、たまたまそのピンポイントのタイミングで、物件を取得できればラッキーであることに違いありませんが、不動産の場合、物件の本体価格以外にも皆さんの負担を増減させことになる要因はいくつもあります。

例えば、今は市況的にも価格交渉はしやすい時期です。

確かにもう少し相場全体が下がる可能性はありますが、私だったら本当に欲しい物件が見つかったら、見分けづらい「底」のタイミングを待つのではなく、今だから出来る価格交渉をします。

皆さんにも、点ではなく面で「底」を見ることをオススメします。
 

■実際の物件価格　　　　

では実際に、今現在の不動産の価格自体はどうなんでしょう。

新築マンションから見てみましょう。

実際には1～2割程度普通に値引きをして販売している物件（※値引き物件にはいくつか
注意が必要です。詳しくは改めてご説明します。）も多いようですが、おおむねまだ高値で張り付いています。

直近の08年11月データだと、首都圏における新築マンション価格は5018万円と、この期におよんでまだ前月比2ヶ月連続の上昇を記録しました。（10月が4848万円、9月が4467万円だったのに・・・。）

次に中古マンションです。　　　　

首都圏における中古マンションの平均成約価格は、ちょうど1年前の08年1月時に記録した2670万円をピークに、直近の08年11月に記録した2503万円までほぼ一貫して下がり続けてきました。（▼6.3％）

しかし、成約単価（成約価格÷面積）では7ヶ月ぶりに上昇に転じており、下落ペースの鈍化傾向がみられます。

私個人的な見解になりますが、ここから先価格が下がるとしても、せいぜい3～5％程度ではないかと見込んでいます。

これを価格にするとざっと100万円程度です。

逆に言えば、今価格交渉をして気に入った物件が100万円程度安く買えるのであれば、本当に下がるかどうかは分からない将来を期待して待っている必要はない、という考え方も出来ると思います。　　　　

皆さんも、選択肢の一つとして考えてみてはいかがでしょうか。

このほかにも「買い時」かどうか見極めるポイントがいくつかあります。

そのお話しはまた次回！！

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Ｈ20.12.01 今週のコラム『セミ・所有？その秘密とは？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/12/1        vol.45
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■『セミ・所有』という新しい考え方

急速なネットの普及に伴い、誰でも欲しい情報が手に入れられる時代になりました。

その結果、従来よりも多くの考え方や選択肢が生まれてきています。

「住まい」に関しても例外ではありません。

従来、住まいに関しては大別して二択だったと思います。

「買うか、借りるか」

もし「買う」のであれば、基本的にはそこに腰を落ち着けて住む前提で、みたいな感じでしたよね。

ただ最近は、中古マンションを求める人の傾向として、「○○年間だけ住むために買う」といった『セミ・所有』な目的の方が増えてきています。

例えば、

「長男と次男が大学に通う○○年間だけ使う予定で」とか、

「田舎の親と同居するまでの○○年間だけ使う予定で」

といった具合です。

今まであれば、こういった目的の人の多くは、賃貸を選択していたと思います。

今でも割合で言ったら大多数の人がそちらを選択することでしょう。

では、『セミ・所有』を選ぶ人たちの理由って何なんでしょう？

そこには驚きの計算が隠されていました！
 

■驚きの計算とは？ 

例えば5年間、15万円の家賃（ちなみに06年首都圏の平均坪賃料9258円から計算すると、15万円は約53㎡位の広さのお部屋が借りられる賃料になります。）のところに住み続ける

すると、15万円×12ヶ月×5年間＝900万円になるわけです。

実際には、通常2年ごとに更新料なども掛かりますので、ざっくり1000万円近くの出費になる。

だったら、この5年間を半分の500万円の出費で済ます方法はないか？と考える。

でも、住みたい場所や広さは譲れない・・。

そんな方法、普通は無いと思いませんか？

でも、ちゃんとあるんです、そういう方法って。

答えは意外と簡単でした。

「5年間住んでも500万円以上値下がりしない物件を買う」ってことです。

例えば2500万円（ちなみに、08年7-9月の首都圏の中古マンションは、平均価格が2585万円、面積65.6㎡、築16年でした。）で取得した物件が5年後に2000万円以上で売れれば合格です。

一概には言えませんが、一定期間築年数が経過した中古マンションの価格下落率は、5年間だと概ね5～10％程度です。

2500万円×90％＝2250万円ですから、マイナス250万円であれば十分です。

実際にはここに取得時・売却時に掛かる諸費用が掛かりますが、多めにみても200～250万円程度ですから、合計しても5年間で500万円しか住宅費が掛からないという計算は成り立つわけです。

これは、年金を含め将来に不安を感じ、資産形成と言うより資産防衛的な考え方に変わってきている人が増えてきていることが、一つの大きな原因だと思われます。

要は、1円でも他人（大家さん）のために使うお金を少なくして、自分のために使いたいってことですよね。

う～ん、賢い！
 

■『セミ・所有』を成功させるコツ   

それ以外にも、防音や管理など賃貸より住居としての質が高いという理由や、単純に良質な物件の選択肢が増えたということをあげる人も増えつつあります。

ただ、いずれにしても『セミ・所有』を成功させるにはコツがあります。

それは、いずれ将来的には売却を前提にしているため、流通性が高い物件をチョイスするということです。

資産性とは流通性にほかなりません。

終（つい）の棲家としての住まいであれば、流通性は二の次でも良いでしょう。

でも、売却を前提にしている場合は、それではダメです。

そしてもう少し付け加えるならば、多くの場合、流通性は立地と比較する傾向にあります。

ですので、立地が良い物件を選ぶということが、『セミ・所有』を成功させる第一段階になってくると言っていいでしょう。

そのあたりを意識しながら、住まいに対する新しいアプローチの仕方を考えてみても面白いかもしれませんね！

H20.11.25 今週のコラム『リノベーションマンションのメリット・デメリット②』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/11/25        vol.44
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■瑕疵担保責任    

戦後に建てられ始めた日本のマンションも、年々築年数が古いマンションの数が増えており、築30年、築40年といった建物も珍しくなくなってきています。

リノベーションマンションと言っても、素材は中古住宅ですので、住んでからが心配と言う方も多いでしょう。

実際、住んでから

「配管が故障した」

「床の一部が腐っていた」なんて事になったら大変です。

特に、目視できない箇所の欠陥や故障は怖いですよね。

（これらを建物の隠れたる瑕疵（かし）と言います。）

でも、古い建物の場合だと、そういった可能性はあります。

では、運悪くそうゆう事態に遭遇してしまった場合、どうすれば良いんでしょうか？

何か保証とかってないんでしょうか・・・？

結論から言えば、保証的なものはあるのはあります。

それが、「瑕疵担保責任」と呼ばれる条項です。

これは、物件を買主に引き渡した後でも一定期間は、上記のような専有部分における建物の隠れたる瑕疵に対して、売主は責任を負わなければいけないという内容の決め事であり、必ず売買契約書と重要事項説明書に明記されます。

ただし、ここで気をつけなくてはいけない事があります。

それは、個人の方が所有者（＝売主）の場合は、瑕疵担保の責任期間が物件の引き渡し後2～3か月程度しかないということです。

これが、宅建業者が所有者（＝売主）の場合になると、一気にその期間は最低2年間まで延長されることになります。

この差は結構大きいです。

なぜなら、個人の方が売主であった物件の場合だと、引渡し後2～3か月経過してしまうと、何の保証もないことになってしまうからです。

ポイントとして、保証の内容は、買う物件で異なるのではなく、所有者（＝売主）が誰かによって異なるんだということです。

そういった意味で、保障期間の長い業物（＝業者物件）をチョイスするというのは、購入の際の一つのメリットになると思います。
 

■アフターサービス保証の普及    

また、上記で話した保証が効く瑕疵の範囲は、基本的に「隠れたる」部分（床下とかパイプスペースの中とか、ですね）の重要な欠陥や故障についてであって、普通に目視できる部分については該当しません。

目視できる部分の設備（キッチンとか浴室とか、ですね）については、所有者が誰であったかに関わらず、通常7日間程度しか売主責任は発生しません。

非常に短い期間ですが、これは中古住宅取引の「現況有姿」の原則に基づいています。

ただ、今、私たちのような中古住宅の再販専門業の一部で、自主的にオリジナルのアフターサービス保証の提供を行う動きが拡がっています。

もちろん、当社も1年ほど前からアフターサービス保証書の発行を自主的に行っています。
保証範囲や期間は物件により異なりますが、従来の保証をはるかに上回る内容になっており、非常に好評を頂いています。

あくまでこれは企業ごとの自主的な判断によるものですが、こういったサービスの有無も購入の際の一つの目安としても良いかもしれません。
 

■内装代しか評価されていない実態    

ただ残念ながら、そういったサービスは残念ながらあまり市場に評価されていないのが現状です。

せいぜい評価される部分は、実際にかけた内装代程度ということも少なくはありません。
市場全般にこういったサービスや違いを認知してもらえるまで、まだまだ時間が掛かるのかもしれません。

ただ、築30年を超える中古マンションのストックが加速度的に増えていくのが確定している日本の中で、こういった取り組みの必要性をいつか多くの人に認めてもらえる日は、そう遠い将来の話ではないと思います。

その日を信じて、今後も引き続きこういった取り組みを継続していきたいと思っています。

最後は少し私たちのセールストークのようになってしまいましたが（笑）、住宅購入を検討している少しでも多くの人にこういったことも、少しでも知っていただければと願っています。

Ｈ20.11.17 今週のコラム『リノベーションマンションのメリット・デメリット①』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/11/17        vol.43
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■リノベーションマンションって高いの？

単純にして当然の質問ですが、「リノベーションマンションって、相場より高いの？」という質問を頂くことがあります。
ケースバイケースですので一概に言えませんが、通常は内装（リノベーション）を施している分、していないお部屋に比べると高めの販売価格設定になっていることがほとんどです。
ただ、ここだけの話しですが、私たちのような宅建業者が売主の場合は、一つのプロジェクトとして販売していることがほとんどですので、中には状況やタイミングによって「損切り処分」しないといけない物件があることも事実です。
ヘンな話しになりますが、私たちが「損をして売る」ということは、その物件は「お買い得」である可能性が高いわけです。（涙）
ただ、勘違いしないで下さいね。
単に安い物件＝良い物件ではありません。
また、その物件がお客様の探している条件を満たしているかも別の話しです。
良い条件の物件は、当然早く買い手がつく可能性が高いわけですから、正直そこまで安くはなりづらいことが多いのも事実。
難しいところですが、そのあたりは結局、需要と供給のバランス次第です。
特に、同等条件の売り物が数十世帯～数百世帯ある新築分譲マンションと違い、中古物件の場合は基本的にひと部屋ひと部屋の売り物ですので、そのたったひと部屋が売れてしまえば終了です。
   
■いつから入居できるの？

入居までの時間が差し迫っている方の場合は、リノベーションマンションはうってつけです。
通常、内装はもとよりひと通りのクリーニングまで済んでいますので、決済（お金の支払）さえ済めば、その日からでも入居可能です。
一般的に現在空室の中古住宅の場合「即入居可」と記載してあります。
ただ、そうは書いてあっても、実際には何も手を入れない状態で住めるお部屋は、ほとんどありません。
築浅物件で程度が良好な物件でも、最低限クロスの張替・畳の表替え・水周りのクリーニング程度は必要です。
まあでも、この程度ですむのであれば、1週間もみておけば十分です。
ただし、築年数がいっている物件（＝フルリフォームが必要な物件）であれば話しは変わってきます。
まず、2・3週間～1ヶ月前あたりには、管理組合に「内装工事の申請書」を提出する必要があります。
中には上下左右のお部屋の方の同意が取れないと、申請を受理してもらえないマンションも結構あります。（これが意外と大変なんですが・・・。）
そのあたりの段取りが済んで、ようやく着工です。
やる内容にもよりますが、工事自体は概ね4～6週間程度はみておいた方が良いと思います。
結局そうなると、なんだかんだで決済してから、入居可能な状況になるまで2～3か月程度掛かってしまう計算になります。
時間にゆとりがある方であれば、リノベーション前の中古住宅を割安に購入して、手間ひま掛けて自分たちのやりたい内装をすることが出来ますので、それも一つの選択肢です。
こういったライフスタイルも今注目を浴びてきています。
ただ、このやり方は、本当にきちんと手間ひま掛けれない方にはオススメしません。
きちんと信頼できる施工業者さんが知り合いにいて、着工前～着工後にかけても幾度も細かい打ち合わせが行えないと、そもそもの躯体自体は古いためにリスクが高くなります。
一方、例えばお子さんの入園・入学などの時期が差し迫っていたり、お仕事がお忙しくて施工業者さんとの打ち合わせに何度も時間が割けないといった方には、多少割高でも「出来上がっている」リノベーションマンションのメリットは高いと思います。
次回は一番気になる住んでからのメリット・デメリットについてお話しする予定です。