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JPMがお届けする不動産コラム 2010/1/15 vol.62
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新年あけましておめでとうございます。
節目の年となる2010年が始まりました。
世の中は、雇用不安・円高・デフレと不安要素が渦巻く中でのスタートになりましたが、中古マーケットは相変わらす好調が続いています。
今回は私見も交えながら、好調の原因と今年の見通しについてお話しさせていただきます！ (^^♪
※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。
※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。
是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。
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vol.62『10年市況展望』
◇09年を振り返り
09年は、新築市場やオフィス市場が大変苦戦した中、唯一といっていいほど比較的堅調だったのが中古住宅市場でした。
首都圏における中古マンションの成約件数は、私が調べられる範囲で過去最高となる、初の大台3万件超え（31.183件、前年比プラス8.5％）を記録したほどです。
特に3月以降は好調で、直近の12月まで10ヶ月連続で前年（08年）を上回る水準での成約件数を記録し続けており、不況下でも実需住宅に対するニーズの底堅さが改めて浮き彫りになりました。
◇10年の見通し
さて、10年はどうなるでしょう。
もちろん、景気の2番底懸念などの不安要素はありますが、中古住宅市場は、基本的に09年の状態が引き続き続くものと考えてよさそうです。
以下で、その理由を紐解いてみていきましょう。
【値ごろ感のある価格】
これだけ取引が活発だと、ジワジワと価格が上がっていくのが通常ですが、実はこの1年間ほとんど上下動していません。
実際、平均成約価格は、09年1月が2.480万円で、09年12月が2.508万円でした。
その中間も、ほとんど横ばい状況が続いており、いわゆる上値が重い展開が続いています。
このあたりは、やはり不景気・デフレの影響が強く、価格上昇に歯止めをかけている感が強い印象です。
雇用など含んだ景況感が本物の回復をみせないと、まだしばらくはこの状況が続きそうです。
【歴史的低金利】
現在の住宅ローン金利は、実質金利では史上最低水準といわれています。
※実質金利とは、店頭表示金利から各金融機関の金利引き下げキャンペーンを利用した後の金利のこと。
そういった背景からも現在は、目先の低金利が魅力な変動型（住信SBIネットの1月金利：0.975％！）が大人気ですが、固定型の代表格でもあるフラット35でも一定基準を満たした場合（フラット35S）は、金利引き下げ幅を0.3％→1.0％まで拡大するなど、いずれにしても購入者には追い風の状況が揃っています。
景気の急激な回復が無い限り、こちらの状況もしばらく続きそうです。
【相次ぐ優遇税制】
昨年から施行された過去最大の住宅ローン減税は、今年いっぱいはまだ同条件で享受できます。
さらに、住宅購入資金に掛かる贈与税の非課税枠が、従来の500万円から10年中は1.500万円まで拡大することがほぼ決定いたしました。
ちなみに、この政策は、11年になると1.000万円に縮小される時限措置です。
また、「住宅版エコポイント」などの追加カンフル剤となる新制度の導入もほぼ決定的です。
【供給数の増えない新築市場】
首都圏の新築マンション供給数は、09年は35.000戸とバブル崩壊直後並みの歴史的低水準でした。
10年の見通しは前年比2割近く増える見通しですが、それでも43.000戸予想と05年あたりまでのちょうど半分程度です。
デベロッパー業界の動きを見ていても、体力回復の早かったほんの一部で、ようやく用地取得が再開され始めたばかり。
そのあたりを踏まえても、向こう1～2年において、新築はそれほど出てきません。
となると、当然中古住宅へ需要が流れる可能性は大とみてよさそうです。
◇◇今回のまとめ◇◇
・中古マンションマーケットは10年も好調見通し！
・理由① 値ごろ感ある価格
・理由② 歴史的低金利
・理由③ 相次ぐ優遇税制
・理由④ 供給数の増えない新築市場
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