代表宮下の不定期コラム

H20.11.10 今週のコラム『もう一度教えて！リノベーション物件って？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/11/10        vol.42
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■リノベーション物件の増加    

近年、リノベーションマンションと称される、内装が施された中古物件の流通が飛躍的に増えてきました。
住宅関連以外の雑誌やテレビなどにも取り上げられる機会が増え、20～30代の方を中心に認知度も徐々に高まってきています。
中古マンションのストック自体が年々増大することからも、今後はこの傾向に拍車が掛かることが確実視されています。
ここで一回おさらいをしておきたいと思います。

「そもそもリノベーションとはなんぞや？」

リノベーションに対する明確な定義は定まっていない、というのが現在の定説ではあります。
ですが、単純な原状回復的リフォームとは一線を画すと考えていただいて良いと思います。
リノベーションとは、原状回復という従来のリフォームの枠を飛び越えて、新たなる付加価値を備えつける（＝再生）ことを指し示しています。
言い方を変えて説明すると、「マイナスをゼロに戻すのがリフォーム」「マイナスをプラスまで引き上げるのがリノベーション」と言っても良いでしょう。

（http://www.jpm-co.jp/first-renovation/renovation_top.html）

 
■時代のニーズの変化    

例えば、おおよそ30～40年前の団地などによくみられる間取りは、どれをとっても金太郎飴のような間取り（4畳半～6帖×3部屋＋ダイニングキッチン）でした。
ただ、この当時は、住宅数が世帯数を下回る時代。
要は、ひとつ屋根の下におじいちゃん・おばあちゃん、お父さん・お母さん、子供2人の3家族が暮らせる間取りが必要だった訳です。
当然、ベッドではなく布団を敷き詰めて寝るわけですから、それでもなんとかなったのでしょう。
ある意味、時代に即した間取りだったと言えます。
ところが、2008年の現在は、求められるニーズは完全に変わりました。
住宅供給数は世帯数を上回り、核家族化が進んだ結果、単純にいうと一人ひとりの居住空間が広がった訳です。
そこで、30～40年前の旧態依然とした間取りを、今のライフプランに合わせて大規模に手を加え、最新設備を投入する必要がでてきた訳です。
   
■具体的なリノベーション事例    

では、具体的には、どのような施工を施すのか一例をご説明します。

・部屋位置の真ん中に位置することの多かったDKを、日当りの良いバルコニー側に移し、対面カウンターキッチンを備えた大型LDKに変更する。
・キッチンには最新の浄水器や食洗機などを組み込み、新築とそん色ない機能が備え付ける。
・ブロックで囲まれて、まるで五右衛門風呂のようなせまさだったバランス釜の浴室の壁をハンマーで叩き壊した上でスペースを確保し、最新の追い焚き機能＆換気乾燥機能付のユニットバスを配意する。
（http://www.jpm-co.jp/renovation-report.html）
・ベランダにしかおけなかった洗濯機置き場を室内に移動させ、防水パンを設置し、場所を確保する。
・エアコンの取り付けが想定されていないお部屋に配管スペースを確保し、エアコンが設置可能な状態にする。
・日当りの悪いジメジメした和室を洋室に変更し、押入れスペースをウォークインクローゼットにしてしまう。
・極端に低い天井をいったん全て解体し、下地組みからやり直し、開高を余分に確保する。
・段差が激しかった床面に、下地調整を施しバリアフリーに変更する。
などなど。
もちろん現場によってやれる内容は異なるものの、明らかに原状回復という枠は超えていると言っていいでしょう。
エコ的な観点からも、若い世代の方を中心に、必ずしも新しいモノでなくても価値を見出す傾向が増えています。
将来的な先行き不透明感からも、価格の高い新築住宅を取得するリスクを理解するようになった人たちも増えています。
今後はさらに、このようなリノベーション物件の普及が進みます。
次回は、さらに踏み込んで、リノベーション物件のメリット・デメリットについて触れてみたいと思います。

H20.11.4 今週のコラム『値引きされた新築マンションの将来性』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/11/4        vol.41
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■新築マンションの値引き攻勢

首都圏における新築のマンションの在庫数が一向に減りません。
直近の9月で10.411戸と、相変わらず1万戸を下回れずにいます。（ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ）
ここ13ヶ月連続で前年同月の供給数を下回り続けているにも関わらずに、です。
（特に、直近の9月の供給数は首都圏全体で2.427戸と、前年比を5割以上下回る記録的な低水準でした。）
しびれを切らした（値引く体力のある）マンションデベロッパーは、最終カードである値引き攻勢を掛けてきています。
実際、一部では20％近くの値引きを行っている話しも、チラホラ耳にします。
たしかに大きいですよね、2割。
9月の首都圏の新築マンションの平均価格が約4500万円ですから、2割引きだと実に3600万円です。
その差、なんと900万円！
小さいベンツなら新車で買えそうな価格です。
さて、このマンション、「買い」でしょうか？
　　　
■値引きをする理由って？

答えはNOです。
なぜなら、値引きをする理由を考えればすぐ分かります。
「売れないから、仕方なく下げる」のです。
分譲主からしてみれば、会社の経営体力をそがれていくことになりますが、それでもほかに方法がないため、仕方なく値引きをするのです。
場合によっては、それが会社を破綻させるリスクを承知の上で、です。
そして、多くの値引きマンションの場合、立地に難点があるケースが多い。
先日も、当社にご相談いただいたお客さまがいらっしゃいました。
「千葉県の駅から20分のマンションが500万円程度値引きをしてくれそうだ。」
「購入すべきか迷っているのだが、どうだろう。」
私は即座に「絶対、買っちゃダメ」とお答えしました。
　　　
■永住するつもりですか？

その地に思い入れや事情があって永住目的の方の場合は、そういったマンションでも検討する価値があるかもしれません。
ただ、マンション購入適齢期といわれる年代は、30代です。
住宅ローンの組める年数などから逆算しても、そのあたりで購入に踏み切る人が多いのが事実です。
30代という年齢は、今後家族構成が変わる可能性や、転職・転勤する可能性もかなり高い年代です。
そうなると、当然将来、
「賃貸にまわしたい」
「売却したい」
といったケースを想定しておかないと心配ですよね、可能性として。
そうなると話しは違ってきます。
立地に難があり、「新築」というバリューがある分譲時にもかかわらず、バーゲンセールをしなければ売れなかったマンションが、はたして10年後にいくらになっているでしょうか。
おそらく、貸すにしろ売るにしろ、その時は分譲時以上に苦労することが予想されます。
大げさな話しではなく、分譲時の半額以下になってしまう可能性も十分あります。
　　　
■値引きをしていても買っていいマンションって？

そこまで考えると、目先の数百万円の値引きに踊らされるのは考えモノです。
言葉は悪いですが、「安もの買いの銭失い」になる可能性があります。
逆に、値引きはしているけど「買い」のマンションもあります。
それは、好立地のマンションで、そもそものデベロッパーの設定金額が高かったために売れていないマンションです。
同じ値引きでも、そのあたりをよく見極めて判断しなければなりません。
マンションは高い買い物です。
買って終わりではありません。
買ってからが始まりです。
値引きもたしかに魅力的ですが、資産として「買い」かどうか、もう一度考えてみましょうね。

H20.10.27 今週のコラム『最新中古マンション相場の現況に迫る』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/10/27        vol.40
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■中古マンションの市場の実態

先日、（財）東日本不動産流通機構から第三四半期（7～9月）の首都圏における不動産取引データが公表されました。
連日、様々な不安ニュースが飛び交う中、足元の取引の実態はどうだったのか？
今年に入ってからの四半期ごとのデータ分析をしながら、振り返ってみましょう。
　　　
◇成約件数
「3Q（四半期）連続で前年同期を上回る」
第1Ｑ（1～3月）　7.987件（07年第1Ｑ　7818件、2.2％増）
第2Ｑ（4～6月）　7.449件（07年第2Ｑ　6963件、7.0％増）
第3Ｑ（7～9月）　6.884件（07年第3Ｑ　6584件、4.6％増）
このデータを見る限り、冷え込む新築マンション市場を横目に、相変わらず中古マンション市場の取引自体は活況を呈していることが分かります。
前期比で落ち込んでいる部分は季節変動だと思われます。
　　　
◇成約単価
「対前年同期比で5年ぶりの下落！対前期比で4年ぶりの下落！」
第1Ｑ（1～3月）　40.46万円/㎡（07年第1Ｑ　37.21万円/㎡、8.7％増）
第2Ｑ（4～6月）　40.70万円/㎡（07年第2Ｑ　37.86万円/㎡、7.5％増）
第3Ｑ（7～9月）　39.40万円/㎡（07年第3Ｑ　39.46万円/㎡、▼0.2％）
※対前年同期比で5年ぶりの下落！
※対前期比で4年ぶりの下落！
価格調整が進んだことが目に見える結果として、前年同期比及び前期比の両方で、それぞれ4～5年ぶりの下落、という形でいよいよ明らかになってきました。
　　　
◇成約価格
「ここ1年では最安値に」
第1Ｑ（1～3月）　2.639万円（07年第1Ｑ　2.407万円、9.6％増）
第2Ｑ（4～6月）　2.657万円（07年第2Ｑ　2.411万円、10.2％増）
第3Ｑ（7～9月）　2.585万円（07年第3Ｑ　2.516万円、2.7％増）
※対前期比で4年ぶりの下落！
前年同期比ではいまだ上昇していますが、この間の平均専有面積が1.85㎡増加しています。
価格的にはほぼ1年前の水準まで戻ったと言っていいでしょう。
　　　
◇在庫物件
「今年に入って過去最高水準である4万戸以上の在庫状況続く」
第1Ｑ（1～3月）　45.212件（07年第1Ｑ　32.102件、40.8％増）
第2Ｑ（4～6月）　43.271件（07年第2Ｑ　32.462件、33.3％増）
第3Ｑ（7～9月）　41.186件（07年第3Ｑ　35.688件、15.4％増）
前期比では減少傾向にあるものの、以前前年比では大幅な増加状態が続いており、消費者側からしてみると、選択肢が非常に多い状況が続いています。
ただ、増加率自体は減少傾向にあり、市場の品数的には今が一番多い状況と言っていいかもしれません。
　　　
■今が買いどき？

本当の意味での「買いどき」とは、個々人によって違います。
ただし、一般論的な観点から言うと、だいぶ「買いどき」に近づいてきている、と言っていいでしょう。
データが表す通り、（新築ほどではありませんでしたが・・）都心を中心に上昇を続けてきた価格がはっきりと下落基調に転じ、品数は過去に例を見ないほど豊富な状況が、今の中古マンション市場です。
一時、上昇傾向にあった住宅ローン金利も、このところは低水準で推移しています。
また、前々回のメルマガでお伝えしたとおり、価格交渉できる下地も揃っています。
私たちも現場に携わっていて、そのあたりを敏感に感じ取っている方が増えてきていることを肌で感じています。
金融機関関係者の方の購入が目立つのも、その傾向の現れでしょう。
皆さんも、常にアンテナを張り巡らして、「買いどき」を見誤らないようにして頂きたいと思います。

Ｈ20.10.20 今週のコラム『管理の種類』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/10/20        vol.39
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■管理会社・管理人さんってどこまでエライ？

みなさんの中にはマンションには当たり前に管理人さんがいて、困ったときの便利屋さんよろしく日々のメンテナンスから、はてには将来に渡る修繕計画まで管理人さんか管理会社がやってくれると思い込んでしまっている方はいませんか？
特に、それまでが実家で暮らしていた方や、大家さんが掃除などをしてくれる借家に暮らしていた方であれば、知らなくても仕方がありませんが、それは大きな間違いです。
実際には管理会社や管理人さんが、そのマンションの全てを面倒見てくれるわけではないのです。
そもそも管理会社とは、そのマンションの所有者（＝組合員）で構成された管理組合から委託された外部機関であり、管理人さんはその管理会社の社員か契約管理人であることが一般的です。
そのため、管理会社や管理人さんは、マンションの運営に関わる決定権は、何も持ち合わせていません。
あくまで委託された仕事を忠実にこなし、定期的に依頼者である管理組合に、業務報告をするのが本来の業務です。
何か迷ったときに管理会社や管理人さんに質問をすることはよくありますが、それは管理規約の内容や過去の組合で決定した議事録の内容を確認してもらうということなのです。
 

■自主管理ってなに？

一言で管理と言っても、実は幾つか管理体制の形態には種類があります。
この体制次第で、マンションの資産価値が上がることもありますので、是非この機会に覚えておきましょう。
まず、マンションの管理業務をどこまで誰にお願いするのかという委託形式の種類が、大きく分けて以下の3種類あります。
ちなみに、それぞれ長所・短所がありますので、「全部委託だから良い」「自主管理だからダメ」ということではありません。

◇委託形式

①全部委託・・外部機関（民間管理会社）に管理業務※の全てを委託する形態。当然、コスト（＝管理費）は掛かるが最近のマンションでは一般的。

②一部委託・・外部機関（民間管理会社）に管理業務の一部を委託する形態。全部委託と自主管理の中間にあたる。

③自主管理・・組合員が協力して自らの手で管理業務を行っていく形態。設備や定期的清掃に関しては外部業者に直接委託する。組合員の意識レベルでメンテナンス状況に差がつくことが多い。

※管理業務・・管理業務は大きく分けて、①事務管理業務②管理員業務③清掃業務④建物・設備管理業務の4種類があります。（マンション標準管理委託契約書第3条）
 

■常駐管理と通勤管理の違いって？

また、管理会社に委託した場合の管理人さんの勤務形態も、大きく分けると3種類ほどに分けられます。
よく皆さんが目にする不動産屋のチラシにも、管理に関する記載やうたい文句が載っていると思いますが、下記のような違いのことを言っているわけです。
これも、コスト面含め長所・短所があります。

◇勤務形態

①常駐管理・・24時間体制の管理形態。中には「住み込み」での形式をとるマンションも。当然、コスト（＝管理費）は掛かるので、大規模マンションに多く、手厚い管理体制が期待できる。

②通勤管理・・。週のうち、決まった曜日・時間に管理人さんが来て業務を行う一般的な勤務形態。日勤管理とも言う

③巡回管理・・週に数回程度、管理人さんが巡回で来て業務を行う。時間等は決まっていないことが多いが、世帯数が少ないマンションなどでは珍しくない。
 

■主役は管理組合 

いずれにしても、全てを決定していくのは管理組合です。
管理組合とは、そこに住む所有者であり組合員で構成されるのです。
上記でも説明したように、それぞれ委託形式や、管理人さんの勤務形態は違いますが、一長一短あります。
それぞれの中身を正しく把握して、買ったあとにイメージとのギャップが少ないようにしておくことが一番のポイントです。

Ｈ20.10.14 今週のコラム『売主が教える値下げ交渉の極意』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/10/14        vol.38
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■中古マンションって価格の相談が出来るの？

「価格の相談って出来ますか？」
売主の立場が多い私たちには正直厳しいご相談ではありますが、こういった質問はよくいただきます。
おそらく多くの購入検討者の方は、やっぱり一番聞きたいことなんじゃないでしょうか？
これは、今まで不動産業者が決して自ら口にしてこなかったパンドラの箱かもしれません。
しかし今回はあえてその箱を開けて、皆さんに本当のことを知っていただき、その上で上手に不動産を買っていただければと思いお話しすることにしました。
まず、結論から言ってしまえば、答えは「価格交渉は出来ます」になります。
ただし、最終的には需要と供給のバランス次第ですので、当然欲しいと手をあげる人が多ければ多いほど価格の交渉は難しくなります。
特に、ひと部屋ごとの販売になる中古マンションの場合は、誰か一人が気に入って買ってしまえばそのお部屋はそれで終わりです。
市場的にも、現在中古マンション市場は価格の調整が急ピッチで進んでおり、08年4～6月期の東京都区部においては前年比でなんと15％増！の取引件数（東日本レインズ）が報告されました。
このように現在の中古マンション市場は比較的需要が旺盛な状況下ですので、上手な交渉をしないとまとまるものもまとまらなくなってしまう可能性が高いということです。
   
■上手な価格交渉術　その一

まず初めにご理解いただきたいのは「交渉とムリのごり押しとは違う」ということです。
交渉とは有利な条件を引き出すために、自分の手持ちのカードを切ることであって、そのカードが相手の欲しがっているカードだと、交渉を上手に進めることが出来ますよね。
ただ残念ながら、そのあたりを分かっていないお客さまが結構多いのです。
「価格は目一杯安くして欲しい」
「引越し予定はまだ先なので、決済（＝残代金の支払い）はもっと先に設定して欲しい」
「手持ちのお金はあまり使いたくないので、手付金は10万円で」などなど・・。
これでは、売主側もなかなか値引きをしてまで売る気にはなれません。
不動産取引の場合であれば、
「安くしてもらえる代わりに、決済は出来るだけ早く行う」
「安くしてもらえる代わりに、手付金は出来るだけ多く準備する」
などが買主側の有効なカードの一つになります。
買主には買主側の事情があるように、売主には売主側の事情というのがあります。
そのあたりを加味して交渉を進めると、売主側も折れてきてくれる可能性が高くなるはずです。
   
■上手な価格交渉　その二

ベタな話しかもしれませんが、やはり「本気さを伝えること」が、交渉を前に前に進めるポイントになってくると思います。
売主側が一番心配するのは、申し込みだけいただいて結局契約に至らないとか、一応契約までしたんだけど気が変わって手付金放棄で解約されてしまうなどといったケースです。
いずれの場合も物件の販売活動を一時中断、もしくは完全にストップしてしまいますので、その結果話しがダメになってしまった時の売主側のダメージは計り知れません。
不動産は非常に高額な買い物ですし、買主側が迷われるのは仕方ありません。
ただ、上手な価格交渉をして、より安く目当ての物件を買いたいのであれば、
「いくらまで値引きして欲しい。その代わりその条件を飲んでもらえたら、間違いなく買います！」
という姿勢が大事です。
そのような熱意がきちんと相手に伝われば、多少のムリでも「そこまでこの物件を気に入ってくれているなら」と考えてしまうのが、売主側の本音というものです。
   
■上手な価格交渉　その三

最後に「物件の販売期間を見極める」ことも、交渉を上手に進めるにはかなり重要になってきます。
売主が一般個人の方でも私たち業者の場合でも、ほとんどの場合「早く売りたい」という希望があります。
その上で、「出来るだけ良い条件で！」がつくわけです。
そうなると当然販売期間が長い物件であればあるほど、販売を急ぐ傾向が強くなります。
販売を急ぐということは、それだけ交渉余地があるということにほかなりません。
逆を言えば、売り出し間もない物件は交渉余地が少ないことになります。
ただし、当然一般的に誰が見ても良い物件は、早期に市場から消えていきます。
買主側からしてみると、そこが悩ましいところではあります・・。
「コッチの物件はすごく気に入ったけど、交渉が厳しそう」
「アッチの物件なら交渉は効きそうだけど、妥協しないといけない点がある」などです。
そこは市場原理が働きますので、割り切って考えることが必要です。
そのあたりを踏まえた上で交渉をしてみて下さい。
きっと上手くいく可能性が高くなっているはずです！

Ｈ20.10.06 今週のコラム『フラット35』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/10/6        vol.37
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■フラット35って何？
フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫、資本金は全額政府出資）が貸し出す住宅ローンの一種です。
以前の住宅金融公庫との一番の違いは、住宅金融支援機構のローンですが民間の金融機関と提携して貸し出す形をとっているということです。
正確には、民間の金融機関の貸し出した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取るという形をとるため、窓口は民間の金融機関になります。
そのため、融資金利や必要書類は、厳密に言うと窓口になる金融機関によって、若干異なります。
   
■フラット35のメリットは？
フラット35が持つ大きな特徴をご説明します。
   
◇メリットその一
まず、最長35年の長期固定金利であることがあげられます。
ローンの借り入れ時に、返済終了までの金利と返済額が確定しますので、将来的に金利上昇が予想される局面ではおすすめできます。
金利変動がない分、安心して将来設計を立てられるとことも魅了の一つです。
   
◇メリットその二
次に、保証人不要・保証料ゼロ・繰上げ返済手数料無料であることも、大きな特徴の一つです。
特に、保証料に関しては、一般的に1000万円程度の借り入れで約20万円程度、3000万円程度だと約50万円程度が目安になりますので、結構大きいです！
また、保証料ほどではありませんが、手元資金が貯まったら是非やっていただきたい繰り上げ返済も、金融機関によっては1回の手数料が数千円～数万円程度掛かるケースがありますので、これも馬鹿になりません。
   
◇メリットその三
三番目にあげられる特徴としては、ローン借り入れ時に、通常強制加入になる団体信用生命保険※1が任意であること、があげられます。
自分の健康に不安を持っている方の場合、民間の金融機関では団信に加入できないことを理由に否決されることもあります。
そういった方にとっては任意で良いということは、大きなメリットの一つになります。
※1団体生命保険・・ローン返済中に高度障害や死亡といった万が一の際は、保険金と返済額が相殺されて、その後の返済義務がなくなる保険のこと。
 
◇メリットその四
最後の特徴は、自営業者や勤続年数が短い方でも借りやすいという点です。
借り入れ可能額に制限※2こそあれ、借り入れ時の年齢が70歳未満で安定した収入がある人であれば誰でも借りられるというのが、この商品のうたい文句です。
実際には最低限の条件はありますが、民間の金融機関に比べるとかなり融通が利きます。
※2借り入れ可能額・・最低年収制限などはありませんが、年収に対しフラット35以外のもの（車のローンなど）も含む全ての借り入れ総額が30～35％以下であること。
   
■フラット35のデメリットは？
デメリットと言っていいのか分かりませんが、一般と比較して制限が重い特徴もありますのでご説明します。
   
◇デメリットその一
取り扱う民間の金融機関によっても異なりますが、ある程度の自己資金があることが求められます。
多くのケースでは、頭金1割程度とそのほかに必要になる諸費用程度は、自己資金負担が必要になります。
 
◇デメリットその二
融資を受ける物件が適合住宅（住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしているか）かどうか、事前に調べる必要があります。
その際に掛かる費用が、中古住宅の場合、4～6万円程度お客様の負担で掛かることになります。
さらに詳しくお知りになりたい方はコチラをご覧下さい。
（http://www.flat35.com/）

Ｈ20.09.29 今週のコラム『新築マンションvs.中古マンション』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/9/29        vol.36
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■直近の販売価格状況

直近の首都圏における新築マンションと中古マンションの価格を比較してみましょう。

◇新築マンション・・4.799万円、67.6万円／㎡　（不動産経済研究所、08年8月度）

◇中古マンション・・2.657万円、40.7万円／㎡　（東日本レインズ、08年4-6月度）

中古は新築に対して本体価格で約5割、㎡単価では約4割も割安であることが分かります。
また、以前からお伝えしていた価格調整ですが、遅々として進まない新築マンションを尻目に中古マンションの価格調整は急ピッチに進んでいます。
以下は、今年に入ってからの中古マンションの価格の推移です。

◇中古マンションの月別価格推移　（東京カンテイ　70㎡換算価格）

01月　首都圏3.230万円　23区4.705万円　横浜市2.859万円

02月　首都圏3.217万円　23区4.728万円　横浜市2.880万円
　　　　　　　　　　　　（↑直近ピーク）　（↑直近ピーク）

03月　首都圏3.267万円　23区4.694万円　横浜市2.867万円
　　　（↑直近ピーク）

04月　首都圏3.236万円　23区4.622万円　横浜市2.840万円

05月　首都圏3.202万円　23区4.534万円　横浜市2.835万円

06月　首都圏3.165万円　23区4.486万円　横浜市2.820万円

07月　首都圏3.143万円　23区4.462万円　横浜市2.753万円

08月　首都圏3.082万円　23区4.389万円　横浜市2.753万円

直近のピークであった今年の2～3月からの下落率を調べると、8月時点ではそれぞれ、首都圏▼5.7％、23区▼7.2％、横浜市▼4.5％となっています。
　　　

■取得にかかる特別なコスト

新築マンションの取得に掛かって中古マンションに掛からない、もしくは中古マンションの取得に掛かって新築マンションには掛からない費用って何があるのでしょうか。
本体価格はもちろん住宅ローン関係や税金関係は、どちらのケースでも掛かりますので、それ以外の部分に焦点を絞って比較してみます。
まず、新築マンションの場合、「修繕積立基金（ききん）」があります。
これは、入居後に毎月負担する「修繕積立金」を補う目的の費用ですが、だいたい30～40万円前後の金額を入居時に一括で求められることが多いようです。
一方、中古マンションの場合、「仲介手数料」があげられます。
中古マンションの多くの場合、所有者は個人です。
そのため、売主と買主を仲立ちする仲介業者が、物件の紹介から契約まで取り扱うのが一般的です。
仲介手数料は、ほとんどの場合、売買金額の「3％＋6万円（税別）」で計算されます。
　　　
■それぞれのメリット・デメリット

「立地は中古」

「構造・工法は新築」

などと一般的に言われているメリット・デメリットはありますが、結局はそれぞれのマンション次第だと思われます。
その中でも、両者の大きな違いをあげるとすると、「中古は現物を確認出来る」という点です。
最近では、開発に時間が掛かる大規模な新築タワーマンションなど完成前に販売をする物件が増え、それとともに「説明を受けていた眺望と異なる」「目の前に別の建物が建って景観が悪くなった」などの完成後のクレームが急増しています。
この問題を受け、国土交通省は来年度にもガイドラインを策定することを決めた程です。
その点、既にそこに建ちあがっている中古マンションであれば、日当り・眺望・騒音はもちろん、ある意味一番重要な管理状況も自分の目で確認することが出来ます。
特に管理組合がまだ機能していない新築マンションの場合は、管理会社は分譲会社のグループ企業に指定されていることが多く、当初の積立金の設定も実際に掛かるコストより低めに設定してあることもしばしばです。（当初から費用負担が大きいと販売しづらいので・・。）
それぞれ長所・短所は必ずあります。
「どちらが良い」なんて絶対に一言では言えません。
正確に両者の違いや特徴を理解した上で、どちらが自分のライフスタイルに適しているのか比較検討を進めていただくのが最善策だと思います。

Ｈ20.09.29 今週のコラム『新築マンションvs.中古マンション』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/9/22        vol.35
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■コスト面

まず、価格について比較検討してみましょう。

【08年上半期　首都圏における平均価格　※新築】（不動産経済研究所）

・建売住宅　　4.634万円
・マンション　4.820万円

となっています。
もちろん、立地も広さも違うので単純な比較だけでは、判断が難しい部分がありますが、取得価格面だけでみれば極端な差はなさそうです。
また、上記の取得価格のほかにコストに影響を及ぼすのが、メンテナンス費用です。
通常、分譲マンションの場合、毎月の管理費・積立金を支払う代わりに、メンテナンスに関しては管理会社に委託するのが一般的です。
それに比べると、戸建て住宅の場合は、毎月掛かるメンテナンス費用はない代わりに全て自分で行わなくてはなりません。加えて大規模な補修が必要になった際の費用負担は大きな金額になりがちです。
　　　
■寿命

まず、税法上で定められた法定耐用年数で比べると、

・木造住宅　22年
・鉄筋コンクリート 47年

と定められています。
ただし、この法定耐用年数とは、あくまで税法上の建物償却期間を指し示す期間であり、実際の建物の耐用年数とは異なります。
実際の耐用年数はと言うと、日本の木造戸建ての住宅寿命は約26年、住宅金融公庫利用者の建て替え平均年数でも約32年というデータが出ています。
住宅の取得平均年齢が約36歳（2002年、国土交通省）であることを考えると、この寿命期間だと死ぬまで持たない計算になります。
マンションの場合は、以前メルマガにも書いた（第17号「マンションの寿命って？」参照）ことがありますが、戦後に建てられた物件が大変なので、寿命を算出できるほどの十分なデータが無いのが実情です。
ただし、もともとの品質・メンテナンスによって差はありますが、理論上は60～100年程度もつと言われています。
　　　
■居住性

防犯性に関しては、マンションに分がありそうです。
特に、築浅の分譲マンションの場合は、指紋錠や防犯カメラなど、かなりセキュリティーに関する設備が整っている物件が増えています。
もちろん戸建てでも同様の設備の導入は可能ですが、かなり初期費用が掛かります。
また、カギ1本で外出できるメリットを感じている人も多いようです。
次に、ワンフロアーが多いマンションの場合だと「お掃除が楽」「高齢者に優しい」と言った声も多く聞かれます。
そのほかにも大規模マンションの場合だと、キッズルーム・シアタールーム・ゲストハウス・コンシェルジュサービスなど、なかなか個人の戸建てでは実現できないような施設やサービスが受けられる魅力もあります。
　　　
■立地＆資産力

戸建てとマンションで、どっちの資産性が高いとは一概には言えません。
ただし、「駅近」という立地に関しては、一般的にはマンションに軍配があがります。
当然、この立地性によって将来的な流通性が大きく異なります。
やはり駅に近ければ近いほど、将来的に賃貸にまわすにしろ、売却するにしろ有利になるのは間違いありません。
このことからも将来、何らかの事情で引越しの可能性が高い方であれば、好立地のマンションが適している住まいと言えます。
逆に、永住のつもりで住まい選びをされる方であれば、静かな郊外の戸建てが適している住まいとも言えます。
前号の「賃貸派vs.持ち家派」でもお話ししましたが、最後はやはりその人のライフスタイルによって、最適な住まいの形は異なります。
そのためにも、自分たちの暮らしにおける優先順位をつけることが、非常に大事になってくるのです。
「何を選んで、何を捨てるのか」
ご家族でじっくりと話し合いをしてみて下さい。

Ｈ20.09.15 今週のコラム『賃貸派vs持ち家派』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/9/15        vol.34
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■コスト面

結論から言ってしまうと、両者の支払い総額にそれほど大きな差は出ません。
もちろん、シュミレーションの組み方でいくらか変わりますが、「賃貸だから負担が軽い」「持ち家だから負担が重い」ということは言い切れません。
ただし、賃貸の家賃は「死ぬまで払い続けなくてはいけない性格」の費用に対し、持ち家のローンは「いつか終わりが来る性格」の費用という違いは事実です。
また、住宅ローンを組んだ時の月々の支払い額の目安を知っておくと、比較検討の際に大変役に立ちます。
実際には住宅ローン金利も毎月変わりますので一概には言えませんが、下記の数字を参考にして頂いてOKです。

【月々の支払額の目安】
◇100万円の住宅ローンを組んだ場合、約3.200円
◇1.000万円の住宅ローンを組んだ場合、約32.000円
◇3.000万円の住宅ローンを組んだ場合、約100.000円

※現行の都銀の基準金利に通常の優遇金利を考慮。ボーナス払いはなし。35年ローンで想定。
マンションを購入した場合は、上記のローンの支払い以外に、管理費と修繕積立金が毎月掛かってきますので、それを上乗せすると大体の目安になるはずです。
 

■居住性

物件により差はありますが、一般的に質においては分譲マンションに分があります。
分譲マンションは、常に日進月歩で最新の設備・工法を取り入れていきます。
（そうしないと売れないので・・。）
それに比べると賃貸マンションは、目に見えるところはそれほど差を感じなくても、構造体や工法においては分譲マンションに比べると見劣りしがちです。
（取れる家賃にそれほど影響が少ないことが原因でもあります・・。）
特に『音』に関してのクレームは賃貸の方が、圧倒的に多くなります。
小さなお子さんがいるご家庭では、この問題は大きな問題になるかもしれません。
住居の質を重要視するのであれば、分譲マンションをおすすめします。
 

■将来の見通し

平成13年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が制定され、高齢者であることを理由に居住を拒まない賃貸住宅（高齢者円滑入居賃貸住宅、高齢者専用賃貸住宅など）の斡旋などが進むようになりました。
しかし、こういった制度が出来た背景には、やはり高齢者に方には、一般の賃貸住宅は借りづらいという事実があるのです。
今後、高齢者の方を助成する動きがどこまで浸透していくかはまだ分かりません。
また、もし仮に、住める住居があったとしても、それが希望の住居や場所であるかは別問題です。
賃貸で暮らし続けることを選んだ場合、そういった心配がついてまわることは否定できません。
その点、持ち家であれば少なくとも、そういった部分の心配はないでしょう。
 

■ライフスタイルに応じて選ぶ

最終的にはそれぞれのライフスタイルに応じて、賃貸と持ち家と、どちらが適しているかは変わってきます。
例えば、仕事柄転勤が多い方などは、持ち家より賃貸の方が向いているかもしれません。
また、一つの場所に長く住むことを嫌う方であれば、自由度が高いのはやはり賃貸です。
住居のメンテナンスなども、賃貸であれば基本は家主さん任せで済みます。
また、住む家族構成が単身者・DINKSなどの場合と、お子さんがいるファミリーの場合でも考え方は変わります。
一般的に広い居室スペースになればなるほど、賃貸は割高になります。
前述した構造体の質の違いなども考えると、お子さんがいるファミリーであれば、分譲の方が適していることになります。
あと、そのような考え方が良いか悪いかは別にして、ある年齢を過ぎてくると、賃貸か持ち家かによって社会的信用度が変わることも事実です。
いずれにしても、それぞれのメリット・デメリットをしっかり把握した上で、どちらが住居の形がふさわしいのか考えることが重要です。

Ｈ20.09.08 今週のコラム『人生のポートフォリオ』

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JPMがお届けする不動産コラム    　　2008/9/8        vol.33
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■人生における3大出費
　　　
皆さんは日本人の生涯獲得賃金（新卒から定年退職まで）っていくらかご存知でしょうか。
厳密には働く企業規模によっても異なりますが、高卒男子の平均で約2億2000万円、大卒男子の平均で約2億9000万円というデータ（ユースフル労働統計・労働統計加工指標2008）が出ています。
「養育費」「住宅費用」「老後資金」は、人生の3大出費と言われています。
一生で稼ぐお金のうち、どこに何パーセント割り振るのか『人生のポートフォリオ（資産構成）』をしっかりと考える必要があります。
まず、「養育費」は、公立・私立で差はありますが、一般的に子供ひとりあたり2000～3000万円程度は掛かると言われています。
次に、「老後資金」も、夫婦ふたりで余裕のある暮らしには月額約40万円程度掛かると試算されていますので、年間約500万円程度はみておきたいところです。
もちろん年金収入を考慮することは出来ますが、ご存知のように年金制度自体、将来的な見通しは不透明です。
さて、「住宅費」はどうでしょう。
上記の2つに比べると、選ぶ住宅によってコストコントロールが効きやすいセクションと言っていいでしょう。
賃貸か持ち家か、戸建てかマンションか、新築か中古か、選択肢は様々です。
　　　　
■住まいの選択肢
　　　
所得する住宅の種類によっても異なりますが、住宅を取得する購入者の平均年齢は、おおよそ30歳代中盤です。
仮に35歳で住宅を取得したとして、日本人の平均寿命である80歳まで45年あります。
この間、どういった住まいに暮らすのか。
それぞれの場合を想定してみます。
　　　
【賃貸か持ち家か】
仮に賃貸で一生暮らしたとすると、総支払額自体は持ち家に住んだ場合と比較して、正直あまり大差はありません。（データは色々ありますが・・。）
ただ、
「最終的に手元に残る資産があるのかないのか」
「高齢になった時にはたして住宅が借りられるのかどうか」
「社会的信用があると見られるかどうか」
などといった問題は、考慮しないといけないでしょう。
　　　　
【戸建てかマンションか】
戸建ての場合だと、法定耐用年数で約20年、実際の住宅寿命で約30年ですから、新築を建てたとしても亡くなるまでの間に一度は建て替えが必要になります。
直近の首都圏における平均価格が4.682万円（不動産経済研究所）ですから、建て替えまで含めると結構な金額が必要になります。
　　　　
【新築か中古か】
おおよそ車でも不動産でも新しいものの価格下落率は、中古のそれと比べると激しくなります。
たとえば新築と築5年のマンション、築20年と築25年のマンションとでは、同じ⑤年間という経年でも、圧倒的に前者の方が価格の下落率は激しくなります。
その乖離幅を考慮すると、一般的に中古マンション（特に好立地など資産性が高いもの）のコストパフォーマンスの方が高いと言えます。
最終的にその判断基準は、個々の価値観や経済状況によって異なるので正解はありません。
ただし、衣・食・住だけは、生きていくうえで必ず掛かる最低コストです。
限られた収入の中で、「何にいくら掛けて、何をいくら削るのか」。
しっかり考えて住まいの選択をしたいですね。