代表宮下の不定期コラム

H20.6.16 『住宅ローンの基本 その壱』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/6/16       vol. 22
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■現在の金利の状況

世界的なインフラ懸念が強い現在は、住宅ローン金利も上昇局面にあります。

実際、今年の春以降、各金融機関が発表する毎月の基準金利はジワジワと上がり始めています。

但し、歴史的に見れば世界に例を見ないゼロ金利政策の恩恵を受けて、住宅ローン金利は、まだまだ非常に低い水準に留まっています。

この低金利を上手に活用して、計画的な返済を行えば、総支払額の負担も大幅に抑えられるチャンスです。

そのためにもまずは、住宅ローンの基本をしっかり押えておきましょう！

   

■頭金ってどの位必要？

通常、物件価格の1～2割程度の頭金を用意するのが基本とされています。

頭金が多ければ多いほど、余裕のある返済計画が立てられるのは言うまでもありません。

　　　

ただし・・・！

　　　

頭金が貯まるまでの間に金利が上がってしまったら？

前号でも記述した例を思い出して下さい。

3000万円の借入れの際に1％の金利差で約730万円の総返済額の差がつきました。

言い換えれば、1％安い金利で買えるということは、上記の例で言えば約730万円タダで貰ったようなもの？です。

オマケに頭金を貯めている間の時間も稼げたことになり、その分早くローンの返済も進んでいます。

要は、それだけ金利差の影響は大きいということです。

頭金は当然、あるに越したことはありませんが、金利の動向にも細心の注意が必要です。

    

■返済方法

大きく分けると返済方法には2パターンあります。

    

①元金（がんきん）均等返済

借入れをした元金部分を借り入れた期間で均等に返済していく方法です。

メリットとしては、元金部分が毎回確実に減っていくことになりますので、総返済額は少なくて済みます。

また、時間と共に、毎回の支払額自体も比例して減っていきますので、返済期間後半はだいぶ楽になっていきます。

逆に注意すべき点としては、返済当初の負担額がだいぶ重たくなりますので、購入当初か

かなり資金的に余裕のある方でないと難しいということがあげられます。

   

②元利（がんり）均等返済

元金と利息の合計を均等に返済していく方法です。

メリットとしては、毎回の返済額が一定なので、将来の見通しが立てやすいことが一番です。

逆に注意すべき点としては、返済開始からしばらくの間は、実際には借入れをした時の元金はほとんど減りません。

ただし、年齢的に若い時点でローンを組まれる方は、コチラの返済方法が現実的な場合がほとんどです。

それぞれの返済方法にメリットと注意すべき点がありますので、どちらが良いとは一概には言えません。

いずれにしても、自己資金の状況、金利の動向、将来の見通しなど含めて、自分たちにふさわしいタイミングはいつなのか、どの返済方法なのか。

しっかり勉強して最適なチョイスをして下さいね。

H20.6.9 今週のコラム『いつ買うのがお得なの？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/6/9       vol. 21
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■住宅ローン金利が上昇？！
  　　　
一般的に住宅ローンは、国債金利に連動します。
世界的なインフラ懸念で、長期金利がジワジワ上昇傾向にある今、主要行の6月のローン金利も軒並み上昇しました↑↑
これで、金利の引き上げは2ヶ月連続になりました。
ちなみに主要行の6月適用金利は、変動金利で2.875%、3年固定で3.55%、10年固定で3.95％～4.05％です。
特に3年固定では、13年ぶりの高水準です。 今後の見通しは不透明ながらも、上昇余地はまだあると考えておいた方が良さそうです。
    
■1％で約730万円も支払額が増える？
   
では、実際に住宅ローンの金利が変わると、どの程度返済額に影響が出るのでしょうか？ 数千万円もの大金を借りることが多い住宅ローンにおいて、わずかな金利差でも最終的には大きな差がつきます。
分りやすい例を挙げて検証してみましょう。
例えば、3000万円の住宅ローンを金利が3％の時と、4％の時に借りたとしましょう。

（元利均等返済・35年・完全固定金利の場合）

・3％の場合・・月々返済額11万5455円、総返済額4850万円

・4％の場合・・月々返済額13万2832円、総返済額5579万円

その差額はなんと約730万円にもなります。
もちろん、実際の住宅ローンには、金利のタイプ別の商品（全期間固定型・固定期間選択型・変動型）や、ボーナス払いを併用するケースとそうでないケースなどがありますので、一概には上記どおりの差額がつくとは限りません。
ただし、低金利での借入れは圧倒的に有利であることには変わりません。   
   
■住宅ローンは若いうちに組むべき？
 
長期間（最長35年間）の返済が伴う住宅ローンは、出来るだけ若いうちに組んだ方が良いと言われています。
一般的な住宅ローンの完済年齢に制限（概ね80歳）があることが理由の一つですが、実際にはその年齢まで返済を続けていくことは厳しいといわざるを得ません。
また、ほぼ強制で加入を義務付けられる団体信用生命保険（返済期間中に死亡した場合など、残りのローンがチャラになる）の付加価値なども理由の一つです。
そのあたりを考慮すると、早めにローンを組んで、余裕が出来た時に繰上げ返済や借り換えなどのテクニックを駆使する手法がおすすめと言えます。   
   
■ポイントは物件価格と総支払額の2つ！
   
現在、首都圏における不動産は価格調整局面に入ったと言われております。
特に、前号のメルマガでもお伝えした通り、中古と比べて上昇率が著しい新築物件は、一部で今後値下げが行われるかもしれません。
（おそらく、デベロッパーの体力を考えると、したとしても、5～10％程度がいいとこだと思われますが・・・。）
ただ、今後も金利上昇が予想される現在では、物件価格は下がっても、総支払額は逆に増えてしまう可能性もあります。
これから、新築にせよ中古にせよ、住宅の購入を考えている方は、物件価格の動きと金利の動きを両睨みで考えておく必要があります。
ポイントは物件の本体価格と、総支払額の2つと心得て下さいね。

H20.6.2 今週のコラム『新築vs.中古 どっちがお得なの？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/6/2       vol. 20
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■新築マンションと中古マンション乖離率
　　　
バブル崩壊後の東京都における新築マンションと中古マンションの平均価格の推移をみてみましょう。

◇東京都（東京カンテイ調べ）

93年　新築4889万円：中古4639万円　（中古価格水準94.9％）
96年　新築4479万円：中古3500万円　（中古価格水準78.2％）
99年　新築4262万円：中古3009万円　（中古価格水準70.6％）
03年　新築4098万円：中古3039万円　（中古価格水準74.2％）
06年　新築4436万円：中古2768万円　（中古価格水準62.4％）

◇神奈川県（東京カンテイ調べ）

93年　新築4420万円：中古3963万円　（中古価格水準89.6％）
96年　新築4048万円：中古2980万円　（中古価格水準73.6％）
99年　新築3825万円：中古2435万円　（中古価格水準63.6％）
03年　新築3728万円：中古2145万円　（中古価格水準57.5％）
06年　新築4112万円：中古2064万円　（中古価格水準50.2％）

以上のデータからは、都心である東京都の物件の方が、おしなべて価格維持力があることが見て取れます。
また、それと同時に、年々新築マンションと中古マンション価格の乖離幅が広がっていることも顕著です。
この傾向は今後も続くのでしょうか。
直近の新築・中古市場の様子を分析してみましょう。
　　　
■価格高騰が著しい新築マンション
　　　
東京区部　5149万円（06年）→7996万円（08年4月）　55％上昇↑
東京都下　3932万円（06年）→5174万円（08年4月）　32％上昇↑
神奈川県　4150万円（06年）→4629万円（08年4月）　12％上昇↑
これは新築マンションの平均供給価格で、直近の4月に首都圏で供給されたものと、06年度の平均供給価格を比較した数字です。（不動産経済研究所調べ）
この価格上昇は、取得時の土地価格が高かったことに加え、2年前から約5割程度（！）上昇している建築コストが主な原因となっています。
実際、ここまで価格が高騰してしまうと、一般に適正価格といわれている「年収の5倍以内」を大幅に超え、昨年の平均供給価格はなんと年収の約10倍まで上昇しています。
当然、購入可能層が少なくなった結果、成約率は大きく落ち込み、多くの新築マンションデベロッパーは大変苦戦を強いられています。
「じゃあ、思い切って値下げをして販売を促進すれば良いじゃないか」
そんな皆さんの声が聞こえてきそうですが、多くのデベロッパーの粗利幅は、そもそも概ね2割程度しかありません。
余程大手の体力あるデベロッパーを除けば、「値下げをしたくてもする体力がない」というのが現実です。
　　　　
■緩やかな上昇に留まる中古マンション
　　　
東京区部　2531万円（06年）→3021万円（08年3月）　19％上昇↑
東京都下　1863万円（06年）→2100万円（08年3月）　13％上昇↑
神奈川県　1817万円（06年）→2054万円（08年3月）　13％上昇↑
これが中古マンションの平均販売価格で、直近の3月に首都圏で供給されたものと、06年度の平均販売価格を比較した数字です。（アットホーム調べ）
高騰著しい新築マンションに引っ張られる形で、中古マンション価格も1～2割程度の上昇が認められますが、概ね新築マンションの上昇率に比べ小幅に留まっています。
特に都区部に至っては、新築と中古の上昇率は36％と大幅な乖離減少が始まっており、今後もこの傾向は続きそうです。
最終的には何を優先させるのかにより、住まいの選択は異なってきます。
ただし、こと「価格」に関しては、今後ますます中古の割安感が際立つ傾向が強まりそうです。

H20.5.26 今週のコラム『相次ぐ新線・新駅の誕生でどう変わる？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/5/26       vol. 19
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■新線・新駅誕生で資産価値上昇！
　　　　
新線・新駅開業エリア周辺は、当然、交通利便性が飛躍的に向上するため、資産価値の上昇が見込めます。
実際にどの程度上昇するかはケースバイケースですが、過去の新線・新駅開業の事例をみると、大江戸線開通に伴い中井（新宿区）・赤羽橋（港区）で前後1年間ほどの間に、約14％の上昇が観測されています。
今年の春だけでも幾つかの、新線開通がありましたので、首都圏の鉄道網がどのように変わったのか、みていきましょう。
　　　
■横浜市営地下鉄　グリーンライン
　　　　
横浜線中山駅と東横線日吉駅を結ぶ横浜市営地下鉄4号線（通称グリーンライン）が3月30日に開業しました。
これにより従来バス便エリアだった「北山田」から「渋谷」まで、なんと26分で行けることになりました。
港北ニュータウンに2本目の鉄道開業により、今後のさらなる活性化が予想されています。
ちなみに、港北ニュータウンの1本目の鉄道は、従来の市営地下鉄3号線のことですが、今回のグリーンライン開業に伴い、「ブルーライン」を通称名に採用しています。
　　　
■副都心線
　　　　
埼玉の和光市と渋谷間を結ぶ副都心線が、きたる6月14日に開業予定です。
開業後は、和光市～渋谷間が29分で、池袋～渋谷間が11分（急行運転）で利用可能になります。
これによって、和光市方面からも新宿・渋谷までが直通で30分圏内に入ることになります。
これは嬉しいですよね！
また、「和光市」において東武東上線と、「小竹向原」において西武有楽町線・池袋線との乗り入れが予定されており、周辺路線も利便性の向上も見込まれています。
さらに、2012年に予定されている副都心線と東急東横線が乗り入れれば、横浜～和光市が55分、横浜～池袋までなら37分で結ばれることに。
これにより従来、非常に不便だった埼玉西南部と横浜エリアをつなぐ「埼玉・東京・横浜」の一大ネットワークが完成することになります。
　　　　
■日暮里・舎人（とねり）ライナー
　　　　
3月30日に、山手線の日暮里駅から、足立区の見沼代親水公園駅までを結ぶ新交通システムが開業しました。
この開業によって、もともとバス便しかなかった足立区西部エリアの利便性が大幅に改善されることに！
もともと23区内で1番マンション価格が安い足立区に新路線が開業したことによって、検討できるエリアの一つとしてみても良いかもしれませんね。
　　　
■延伸・急行運転開始
　　　　　
3月28日から、東急大井町線の二子玉川～大井町間で急行運転がスタートされました。
これにより、同区間内が18分で移動可能になります。
続いて2009年には田園都市線溝の口まで延伸予定もあり、ラッシュ時の混雑緩和が予想されています。
また、6月からは東急目黒線も日吉まで延伸されるため乗換えが可能になり、さらに都心へのアクセスが良くなる見通しです。
上記以外にも、今後の首都圏における鉄道網の計画はまだまだあり、さらに便利になるエリアが広がりそうです。
今後、住宅購入を検討する時に、参考にしてみて下さい！

H20.5.19 今週のコラム『マンションの歴史』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/5/19       vol. 18
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■明治～ 木造アパート
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明治43年（1910年）に日本初の木造アパート「上野倶楽部」が落成したのが、日本の共同住宅の始まりとされています。
5階建て70室のアパートで、洗面・浴室・電話は共同の建物であったそうですが、70室のアパートとなると大規模住宅の部類に入る建物であったと思われます。
ちなみにこの「上野倶楽部」の落成日である11月6日は「アパート記念日」とされており、この後、大都市圏で木造住宅アパートが多数建設されることになります。
　　　
■大正～ 鉄筋コンクリート住宅
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大正5年（1916年）には、日本初の鉄筋コンクリート（RC）造共同住宅「炭鉱住宅」が、炭鉱業で栄えた長崎県高島町に三菱鉱業の社宅として建てられます。
その後、一般の共同住宅としては、大正12年（1923年）に、江東区の古石場に日本初RC造の「東京市営古石場住宅」が建てられました。（1999年に解体）
同年に発生した関東大震災後は、急速にRC造住宅が普及することになりますが、その大きな役割を担ったのが、「財団法人同潤会」による同潤会アパートでした。
大正15年（1926年）以降、大震災後の教訓から不燃の鉄筋コンクリート造の住宅供給を目的に、多くの同潤会アパートが東京・横浜に誕生することとなります。
近年では、表参道ヒルズの一角に再現された同潤会青山アパートが有名ですが、そのほとんどが現在では取り壊され、当時の形で残るものはあとわずかになってしまいました。
　　　
■昭和～ マンション
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戦後の昭和28年（1953年）に公的分譲マンション第1号が渋谷に誕生します。
当時、制服を着たエレベーターガールまでおり、「天国の100万円アパート」と呼ばれた11階建ての「宮益坂アパート」です。
遅れること3年後の昭和31年（1956年）には、現在も現役で活動している民間分譲マンション第1号「四谷コーポラス」が誕生します。
これを皮切りにマンションの供給が開始されることになりますが、昭和30年代前半は高所得者向けの都心型高級マンションが主流でした。
オリンピック前の昭和37年（1962年）には、マンション法（区分所有法）が制定されます。
昭和も40年代に入ると中堅所得者向けの大衆型マンションが徐々に普及を始め、40年代後半からは急激に供給が拡大されることになります。
また、実際に「マンション」と呼ばれ始めたのも昭和40年代半ばあたりからです。
その後、昭和58年（1983年）の「区分所有法の大改正」、平成12年の「マンション管理適正化法の制定」、平成14年の「区分所有法の改正」「マンション建替えの円滑化等に関する法律の制定」など、年々法整備が進み現在に至っています。
　　　
■平成～
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平成9年（1999年）の55階建ての川口エルザタワーを皮切りに、天空高くそびえる超高層マンションブームが到来、その後も東京湾岸エリアに立ち並ぶ超高層タワーマンション群は人気も高く順調に供給が進んできました。
しかし、同時に築年数が30年を越える中古マンションのストック数が、2010年には100万戸を超えるといわれており、建替えや管理に対する問題が徐々に顕在化してきています。
「スクラップ＆ビルド」ばかりを繰り返してきた日本の住宅市場ですが、今後は資産としての新たな活用方法が模索されています。
廃材を極力出さないという観点からも、リノベーションは今後もますます注目を浴びそうです。

H20.5.12 今週のコラム『マンションの寿命って？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/5/12       vol. 17
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■  マンションの寿命
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日本におけるマンションは、戦後に建てられたものがほとんどで、古いものでも40～50年の歴史しかありません。
区分所有法が出来たのも昭和37年（1962年）で、マンションの普及もこの頃以降に本格的に始まりました。
そのため、実際にはこの先どの程度マンションがもつのかは不明瞭な状態で、平均的な建替え年数を算出するのにもデータが不十分な状態です。
ただし、建築学的には高品質なもので100年以上、普通品質なもので60年以上を目標として設計・施工されており、「メンテナンスが正しく行われていれば100年もつ」のが妥当とされています。
また、「50年程度が寿命では？」といった質問もいただきますが、SRC（鉄骨・鉄筋コンクリート）造・RC（鉄筋コンクリート）造の法定耐用年数が47年と定められていることが根拠なことが多く、物理的耐用年数とは直接関係ありません。
　　
■  マンションの劣化
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では、具体的にマンションはどのような状態で劣化していくのでしょう。
躯体（ハード）部分に関しては、建築方法によっても異なりますが、一般的にクラック（ヒビ）などから雨水等の浸入が進み、コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部にまで及ぶと錆びやすくなり強度を失うことになります。
上記のハード以外のソフト部分（給配水設備やエレベーターなど）においても、経年変化と共に劣化が進みます。
そのため、定期的な大規模修繕などで、適宜な交換・メンテナンスが行われているかどうかが、非常に重要なポイントになります。
また、室内における間取りや設備の使いづらさや、段差や歪みなども劣化の一つにあげられます。
ただし、これらのほとんどはリノベーションによって「再生」することが可能です。
　　　
■  マンションの建替え
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まず、マンションの建替えにはさまざまな困難な問題があり、非常に難しいのが現実です。
例えば、「建替え決議には所有者の5分の4以上の同意が必要である」ということが、区分所有法にて定められています。
当然、それぞれ事情が異なる人たちが暮らしているわけですから、権利関係含め調整にはかなりの時間を必要とし、成功事例でも5～10年程度かかっています。
また、建ぺい率・容積率が変わらない場合は、通常建替えにかかる建築費は持ち出しになり、区分所有者の皆さんで負担をすることになります。
経済状況も当然世帯ごとに違いますので、難航することは容易に想像できます。
では、実際にどういったケースであれば建替えが成功するのでしょう。
実は、成功した事例のほとんどが、再開発や総合設計といった手法によって容積率の緩和を受けたものであったり、そもそも営利目的の民間分譲マンションではなく空地率が高い供給公社の団地などに限定されています。
これらの場合は、「容積ボーナス」によって増床した床面積分を外部に売却することによって、建築費用を捻出できます。
但し、実際にこれまで国内で建て替えが成功した事例は約100戸程度ありますが、築30年以上のストックが100万戸を超えることを考えると非常に希少例であることがよく判ります。
平成14年に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が施工されましたが、抜本的な問題点が解決するまでは至っていません。

H20.4.28 今週のコラム『資産価値が下がらない物件ってどんな物件？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/4/28       vol. 16
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■時間と共に落ちる資産価値
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一般的な中古のマンション価格は、分譲時点を上限に経年変化と共に徐々に下落していきます。確かに中には分譲時の価格を逆転して取引される物件もありますが、分譲価格が今の相場と比較して非常に安い設定であった場合や、周辺エリアの再開発・新線の開通に絡む場合など、いずれにしてもレアケースだと思っていただいて良いでしょう。結局、「資産価値の下がらない物件」とは、正確に言うと「資産価値の下がりづらい物件」のことになります。
例えば、築10年経過した時に周辺の相場が分譲時の20％落ちにも関わらず、10％落ちで取引される物件とか、ですね。
では、実際、どういった物件であれば資産価値が下がりづらいのか例をあげていきましょう。
      
■やっぱり好立地！
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戦後の高度成長期に国を主導としてガンガン建てられた、いわゆる「団地」の人気が高いことを知らない人が結構います。 次回配信予定はH20.05.05配信予定です。
確かに見た目的には美しいとか、デザイン性に優れているようなものは少なく、多くの団地がエレベーター無しの4～5階建ての低層棟で構成されています。
一部の団地ではゴーストタウン化してしまったり、入居者の高齢化に伴いエレベーターの無いことが問題視されているのも事実です。
ただし、多くの団地は、立地が良く、大規模であるため管理が行き届いており、しかも営利目的の設計・分譲ではないため空地率が高く土地の持分が大きい、などのメリットがあります。
また、長年そこに暮らしている方々の需要なども根強く、非常に人気が高い物件が多いのです。
このような団地は、築年数に関わらず資産価値が高いと言えるでしょう。
需要が強いということは、資産価値が高いということと同意語です。
こういった見方・考え方も、頭の片隅に入れながら住まい探しをしてみると、また違った見方が出来ると思いますよ。
　　　
■プレミア条件付き
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私たちは「プレミア物件」などと言ったりしますが、簡単に言うと、希少価値の高い条件が付いているマンションも、当然、資産価値が高くなります。
具体的な例をあげると、「最上階」「角部屋」「ルーフバルコニー」「広い専用庭」「敷地内駐車場権利付き」「オーシャンビュー」のお部屋などがそうですね。
いずれにしても、時間が経っても色あせない希少性を持っているマンションは強い。
ただ、その希少性がどの程度評価されるのかは、私たちでも判断が難しいところです。
最終的には市場原理に基づいて、需給バランスで決定されることになります。
　　　
■意外に人気の団地！
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まずは、やっぱり立地が良いこと。
「なぁんだ、当たり前じゃないか！」と言われそうですが、それでもやっぱり立地が占める要素は非常に大きいと言わざるを得ません。
特に人気路線であったり、急行停車駅であったり、複路線の乗り入れ駅であったりは、当然希少価値が高い。
また、交通の便以外でも、幹線道路に絡まない閑静な住宅地や、
近所に便利な商業施設や小・中学校などの公共施設が揃っている立地などもポイントが高いですね。
もちろん、そういった物件は価格自体も高いことが多いわけですが、その分値段が下がりづらいとも言えるわけです。
予算に余裕がある方や、将来的な売却や賃貸を検討している方は、立地が良い物件は有力な選択肢の一つでしょう。

H20.4.21 今週のコラム『ワケあり？格安物件のなぞ！』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/5/12       vol. 17
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■借地権
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一般的には、新築・中古問わず、マンションは所有権と呼ばれる権利形態で取引されるケースがほとんどです。
所有権マンションとは、建物はもちろん、建物の建っている敷地を持分割合で所有する権利を持ち自由に譲渡・売買されます。
一方、中には「定期借地権」、「旧法賃借権」などと称される権利形態でのマンションも市場では売買されています。
あらかじめ定めた期限が来れば、その土地を返さなければいけない「定期借地権」や、期限が来た時に交渉可能である「旧法賃借権」などの違いはありますが、簡単に言うといずれも土地は他人のものである権利形態を指します。
どの場合も、地べた自体は他人の所有物のままですから、総じて一般的な所有権物件に比較すると、同条件の所有権物件の6～8割程度割安で取得できるメリットがあります。
確かに、安さのメリットは享受できますが、地代負担が別途に発生したり、定借（ていしゃく）の場合であれば、特約がつかない限り、上物はいずれ取り壊す運命であるなど、将来的な不安要素はぬぐいきれません。
      　　
■任意売却
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任意売却、略して任売（にんばい）といいます。
非常に簡単に説明するならば、任売とは、住宅ローンなどの債務の支払いが予定通り出来なくなった物件の処分方法の一つです。
通常は、そういった物件は債権者（住宅ローンなどを貸してくれている側、銀行など）が物件を差し押さえ、いずれ競売にかけられることになります。
任売は、その競売の一歩手前の段階で、債権者側の同意が得られた場合に、少しでも市場価格に近い金額（少なくとも競売で予想される落札価格より高い金額）での売却を見込んで行われます。
一般的に、競売は市場価格の6～7割程度、任売は7～8割程度で売却されることが多い、と言われています。
「資金繰りに困った人が所有していた」という部分に抵抗を感じなければ、価格的には通常物件より安く入手できる可能性は高いといえます。
但し、所有者に保証能力そのものが無いため、通常であれば保証される「瑕疵（木部の腐食や給配水管の故障などの不具合）担保責任」が、免責（＝保証されない）であることがほとんどです。
また室内が荒れていることも非常に多いため、築年数が浅い物件でもフルリフォームが必要になるケースも珍しくありません。
　　　　
■告知物件
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世の中に数多くある不動産の中には、運悪く事件・事故の現場になってしまった物件もあります。
具体的には強盗・殺人事件、自殺、病気による孤独死などが代表的な例です。
また上記以外でも、精神的瑕疵物件と呼ばれる物件も、ある意味では告知物件に近いものがあります。
こういった物件は売却の際に、購入希望者の方に「過去にこういう事実がありました」と告知をする必要があるため告知物件と呼ばれます。
私たちでも、ビックリする位安い価格の物件もありますが、売却の際には説明義務が発生しますので、当然市場での流通性は厳しくなります。
安さだけで飛びつくのは禁物！です。
以上説明したように、借地権・任売・告知など、いわゆる格安物件は確かに存在します。
ただし当然それぞれ安いなりの理由がありますので、そのあたりを全て理解した上で検討することが、ものすご～く重要になります。

H20.4.14 今週のコラム『選ぶべきマンションのタイプ』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/4/14       vol. 14
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■部屋位置ごとのメリット＆デメリット
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一口にマンションといっても、各住戸位置によって値段の設定は変わります。
低層階と高層階、中部屋と角部屋、北向きと南向きなど、条件は一つとして同じ不動産はありません。
それぞれのお部屋ごとにメリット・デメリットが存在します。
例えば、角部屋は日当り・採光・通風に優れますが、価格が高くなります。
逆に、防犯性や断熱性では、中部屋の方がベターです。
高層階は眺望が良いお部屋が多いですが、エレベーター待ちが面倒だったりし、何より金額がはります。
逆に、低層階は防犯が気になったりしますが、お庭がついている部屋などは、戸建て感覚でガーデニングが楽しめたりもします。
また方角に関しても、一般的には「南→東→西→北」の順に価格が安くなると言われていますが、これも正直好み次第だと思います。
確かに南向きはベストですが、「東向きのお部屋は、朝気持ちよい」「西向きのお部屋は、午後の日差しが暖かい」などが長所と言われていますが、資産価値的にはそれ程差はありません。
いずれにしても、長所ばかりのお部屋なんてありません。
結局、最終的に肝心なのは「自分たちの優先順位」です。
これが、不動産選びの時のポイントです。
      
■永住思考？買い替え思考？
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中には、オススメしづらいマンションはありますが、最終的には
「何を目的とするのか？」
「何を優先するのか？」
で選ぶマンションも異なります。
その中でも、そこを「終（つい）の棲家」と考えるのか、次の生活ステージに移るまでの住居と考えるのかで、大きく選択肢は変わります。
例えば、「終の棲家」としての住まい探しならば、自分たちが納得する立地であれば不便な場所でも構わないでしょう。
逆に、少しくらい駅から離れている物件の方が、自然に囲まれた素晴しい住環境の物件が多いものです。
一方、
「結婚するまでの間の住まい」
「子供ができるまでの間の住まい」
といったように、将来的にいずれ住み替えることを前提に考えている方であれば、やはり立地の良い物件を押さえておくことをオススメします。
その方が、将来、売却や賃貸に出す際にも融通が利きます。
要は「何を目的に住むのかによって、選ぶべき住宅のタイプは異なる」ということですね。
皆さんも、自分たちの住まい探しの目的を、再確認してみましょう。

H20.4.7 今週のコラム『メンテナンス』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/4/7       vol. 13
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■メンテナンスがお金を稼ぐ？
　　　　
マンションの価格は、新築の分譲時点を最高価格として、後は経年変化に従い下落していくのが一般的です。ですが実際には、立地・マンション規模・築年数がほぼ同一条件の中古マンションでも、大きく価格に差がつく場合があります。　
価格に影響を及ぼす大きな要因の一つが、メンテナンス状況です。
立地・マンション規模・築年数は、個人が替えられるものではありませんが、メンテナンスは所有者が構成員となる管理組合を通じて手を加えられる箇所でもあります。
例えば、相場が2500万円の物件でも、メンテナンス状況次第では1割～2割程度余計に高値で売却が可能になる物件というのは実際に存在します。 その場合、メンテンナスだけで2500万円×20％＝500万円！も稼いだのと同じことになるわけです。
大きいですよね！500万円！（笑）
その位、マンションの資産かちにメンテナンスの占める要因は大きいということを覚えておいて下さいね。
   
■築浅だから安心？
　　　

日本人は住居でも、車でも、とにかく新しいものが好きな人が多いようです。
新築住宅を含めた全住宅取引量の70～80％を中古住宅が占める欧米に比べると、10％程度の比率しかない日本の住宅流通市場は、特に際立っています。
欧米に例をみるまでもなく、築年数が旧い物件でもメンテナンスが行き届いていて、コンディションの良い物件は結構たくさんあります。
中には長期にわたる修繕計画も用意周到にされており、修繕積立金総額が何億円も貯まっているような「お金持ちマンション」も少なくありません。
また、一見しただけでは「平成築かな？」と思わせるような、築30年程度の物件も多くあります。
確かに、築年数が新しい物件は見た目的にはキレイですが、メンテナンス状況的には正直首を傾げたくなるような物件もあります。いずれにしても、築年数のモノサシだけに頼りすぎるのは危険です。
しっかりとメンテナンス状況を確認して、その物件の本当の価値を把握することが良い物件を獲得する上で欠かせないものだと思います。
   
■メンテナンスの確認方法とは？
　　　　
では、メンテンナス状況ですが、具体的にどこをどのようにチェックしたら良いのでしょうか。まず皆さんが直接目視出来るところでは、マンションの共有部分のチェックが有効です。
例えば、共有廊下・エントランスホール・集合ポスト・掲示板・ゴミ捨て場・駐輪場などです。
その中でも特に、今までの経験上、掲示板にはそのマンションの「人となり（マンションなり？）」がよく表れていることが多いように感じます。掲示板に貼り出されている内容や、その貼り方などをみれば、大体そのマンションの管理状況が判るというものです。
また、目視以外では、過去の修繕履歴や今後の長期修繕計画といった内容の確認が必要です。通常は管理会社が保管している「重要事項に関わる調査報告書」や「長期修繕計画書」の内容をみれば確認できるはずです。 要は、表面上だけに惑わされずに本質をしっかり見抜くこと。
これが肝心だということですね！