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JPMがお届けする不動産コラム 2008/4/7 vol. 13
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■メンテナンスがお金を稼ぐ？
マンションの価格は、新築の分譲時点を最高価格として、後は経年変化に従い下落していくのが一般的です。ですが実際には、立地・マンション規模・築年数がほぼ同一条件の中古マンションでも、大きく価格に差がつく場合があります。
価格に影響を及ぼす大きな要因の一つが、メンテナンス状況です。
立地・マンション規模・築年数は、個人が替えられるものではありませんが、メンテナンスは所有者が構成員となる管理組合を通じて手を加えられる箇所でもあります。
例えば、相場が2500万円の物件でも、メンテナンス状況次第では1割～2割程度余計に高値で売却が可能になる物件というのは実際に存在します。 その場合、メンテンナスだけで2500万円×20％＝500万円！も稼いだのと同じことになるわけです。
大きいですよね！500万円！（笑）
その位、マンションの資産かちにメンテナンスの占める要因は大きいということを覚えておいて下さいね。
■築浅だから安心？
日本人は住居でも、車でも、とにかく新しいものが好きな人が多いようです。
新築住宅を含めた全住宅取引量の70～80％を中古住宅が占める欧米に比べると、10％程度の比率しかない日本の住宅流通市場は、特に際立っています。
欧米に例をみるまでもなく、築年数が旧い物件でもメンテナンスが行き届いていて、コンディションの良い物件は結構たくさんあります。
中には長期にわたる修繕計画も用意周到にされており、修繕積立金総額が何億円も貯まっているような「お金持ちマンション」も少なくありません。
また、一見しただけでは「平成築かな？」と思わせるような、築30年程度の物件も多くあります。
確かに、築年数が新しい物件は見た目的にはキレイですが、メンテナンス状況的には正直首を傾げたくなるような物件もあります。いずれにしても、築年数のモノサシだけに頼りすぎるのは危険です。
しっかりとメンテナンス状況を確認して、その物件の本当の価値を把握することが良い物件を獲得する上で欠かせないものだと思います。
■メンテナンスの確認方法とは？
では、メンテンナス状況ですが、具体的にどこをどのようにチェックしたら良いのでしょうか。まず皆さんが直接目視出来るところでは、マンションの共有部分のチェックが有効です。
例えば、共有廊下・エントランスホール・集合ポスト・掲示板・ゴミ捨て場・駐輪場などです。
その中でも特に、今までの経験上、掲示板にはそのマンションの「人となり（マンションなり？）」がよく表れていることが多いように感じます。掲示板に貼り出されている内容や、その貼り方などをみれば、大体そのマンションの管理状況が判るというものです。
また、目視以外では、過去の修繕履歴や今後の長期修繕計画といった内容の確認が必要です。通常は管理会社が保管している「重要事項に関わる調査報告書」や「長期修繕計画書」の内容をみれば確認できるはずです。 要は、表面上だけに惑わされずに本質をしっかり見抜くこと。
これが肝心だということですね！