H20.4.21 今週のコラム『ワケあり？格安物件のなぞ！』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/5/12       vol. 17
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■借地権
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一般的には、新築・中古問わず、マンションは所有権と呼ばれる権利形態で取引されるケースがほとんどです。
所有権マンションとは、建物はもちろん、建物の建っている敷地を持分割合で所有する権利を持ち自由に譲渡・売買されます。
一方、中には「定期借地権」、「旧法賃借権」などと称される権利形態でのマンションも市場では売買されています。
あらかじめ定めた期限が来れば、その土地を返さなければいけない「定期借地権」や、期限が来た時に交渉可能である「旧法賃借権」などの違いはありますが、簡単に言うといずれも土地は他人のものである権利形態を指します。
どの場合も、地べた自体は他人の所有物のままですから、総じて一般的な所有権物件に比較すると、同条件の所有権物件の6～8割程度割安で取得できるメリットがあります。
確かに、安さのメリットは享受できますが、地代負担が別途に発生したり、定借（ていしゃく）の場合であれば、特約がつかない限り、上物はいずれ取り壊す運命であるなど、将来的な不安要素はぬぐいきれません。
      　　
■任意売却
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任意売却、略して任売（にんばい）といいます。
非常に簡単に説明するならば、任売とは、住宅ローンなどの債務の支払いが予定通り出来なくなった物件の処分方法の一つです。
通常は、そういった物件は債権者（住宅ローンなどを貸してくれている側、銀行など）が物件を差し押さえ、いずれ競売にかけられることになります。
任売は、その競売の一歩手前の段階で、債権者側の同意が得られた場合に、少しでも市場価格に近い金額（少なくとも競売で予想される落札価格より高い金額）での売却を見込んで行われます。
一般的に、競売は市場価格の6～7割程度、任売は7～8割程度で売却されることが多い、と言われています。
「資金繰りに困った人が所有していた」という部分に抵抗を感じなければ、価格的には通常物件より安く入手できる可能性は高いといえます。
但し、所有者に保証能力そのものが無いため、通常であれば保証される「瑕疵（木部の腐食や給配水管の故障などの不具合）担保責任」が、免責（＝保証されない）であることがほとんどです。
また室内が荒れていることも非常に多いため、築年数が浅い物件でもフルリフォームが必要になるケースも珍しくありません。
　　　　
■告知物件
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世の中に数多くある不動産の中には、運悪く事件・事故の現場になってしまった物件もあります。
具体的には強盗・殺人事件、自殺、病気による孤独死などが代表的な例です。
また上記以外でも、精神的瑕疵物件と呼ばれる物件も、ある意味では告知物件に近いものがあります。
こういった物件は売却の際に、購入希望者の方に「過去にこういう事実がありました」と告知をする必要があるため告知物件と呼ばれます。
私たちでも、ビックリする位安い価格の物件もありますが、売却の際には説明義務が発生しますので、当然市場での流通性は厳しくなります。
安さだけで飛びつくのは禁物！です。
以上説明したように、借地権・任売・告知など、いわゆる格安物件は確かに存在します。
ただし当然それぞれ安いなりの理由がありますので、そのあたりを全て理解した上で検討することが、ものすご～く重要になります。