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JPMがお届けする不動産コラム 2008/3/24 vol. 11
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■マンションて誰のもの？
当たり前の話ですが、マンションは戸建てと違って、他人と同じ屋根の下に暮らす共同住宅のことを指し示します。
もちろん、各居室内（＝専有部分）においては、そのお部屋の所有者の資産になりますが、建物全体は区分所有者（＝所有者）全員の資産になります。
このため、一般的な所有権と呼ばれる権利形態のマンションは、共有部分や建物が建っている土地に関しては、それぞれ持分比率が定められています。
当然、実際には地べたの一部だけを切り売りすることは出来ませんが、全体の土地面積の「何分のいくつ」が資産として考えられ、売買や課税が行われることになるのです。
■管理組合って何をするの？
マンションのような共同住宅は、購入後、区分所有者全員が参加して管理組を結成し、主にメンテナンスの計画や実施などを行っていくことになります。
ちなみに、これは区分所有法とゆう法律で定められているルールです。
この際、組合員はあくまで所有者になりますので、賃貸などに貸してしまって実際には居住をしていなくても、義務と権利が発生します。
メンテナンスの仕方などは、管理会社に全てを委託したり、組合員が自主的に管理を行ったり様々ですが、比較的新しいマンションは外部への委託形式を取っているところがほとんどです。
いずれのメンテナンス方式にしても、「マンションは管理で買え」という格言がある位、資産管理を運営する組合は、マンションに住む以上なくてはならない存在なのです。
また、この組合が十分に機能していないマンションは、メンテナンスや生活ルールがいい加減になりやすく、将来的な資産価値も下落する可能性が高くなります。
■管理会社の立ち位置は？
マンションの資産運営は、所有者自らが管理組合という組織を通じて行うことは、ご理解いただけましたか？
では、管理会社って何なのでしょう。
管理会社とは、管理組合の意思で、その建物のメンテナンス含む管理全般を委託される外部機関です。
新築マンションの分譲時は、通常、分譲主側が自らの関連管理会社などを、当面の管理を請け負う管理会社として、あらかじめ決めてしまっていることがほとんどです。
当然、そこには、商売的な匂いもプンプンします。（笑）
ただし、分譲後は、マンションは所有者の皆さんの所有物であり、担当管理会社が気に入らなければ、総会で決議を取り変更することも自由なのです。
実際、最近では「管理費が高い」「サービスが悪い」などの理由から、複数の管理会社から見積もりを取り、場合によっては委託先を変更するマンションも増えています。
管理会社は、管理組合から「管理費」という手数料をもらって、みなさんの替わりにメンテナンスなどの一部を代行してくれる機関に過ぎません。
あくまで、購入後の資産を守るのは、購入した皆さん自身である、ということをお忘れなく。