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JPMがお届けする不動産コラム 2009/8/10 vol.58
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スカッと晴れない蒸し暑いお天気が続いていますね。
当社の物件取材スタッフも毎日汗だくになって、各地を飛び回っていますが、相変わらず中古住宅マーケットが活発のため、なかなか掲載件数が増やせずにいます。(-_-;)
皆さんからも「もっとたくさんの物件情報をみたい」とのお声をたくさん頂いていますので、今後さらに体制を強化していきたいと考えています。
また、徐々にブログ添付物件も増やしていく予定もありますので、今後にご期待下さい。
※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。
※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。
是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。
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vol.58『安心して住宅が買えるために』
■住宅瑕疵担保履行法
今年の10月から、「住宅瑕疵（かし）担保履行法」が施工されます。
なにやらややこしい名前の制度ですが、一言で簡単に説明すると、新築住宅の引渡し後に施工会社や販売会社が倒産などをしても、保険金で瑕疵（＝構造的な欠陥・不具合など）の保証が確実に受けられるように法制度化したとご理解下さい。
これまでにも同様の法制度として、2000年の4月に施工された「住宅品質確保促進法（品確法）」がありました。
この制度は、新築住宅の瑕疵について、施工会社や販売会社に、引き渡し日より10年間の瑕疵担保責任を義務付けるものでした。
ただ実際には、昨今の金融危機もあり、その10年間の間に、保証義務を負うべき施工会社や販売会社が倒産してしまうケースが続出し、トラブルの原因になっていました。
そこで、今回はさらに上記のようなケースまで想定し、業者側に「保健の加入」か「保険金の供託」を義務付けたということです。
（初めから想定しておけばよかったのに、と思いますが・・）
ともあれ、これによって、安心して住宅を取得できる法整備がまた一歩進んだわけで、購入検討者の方には良いお知らせだと思います。
上場会社でも平気で倒産してしまう現在では、消費者の方が施工業者や販売会社の10年先までの健全性など分かりませんしね。
ただ、ここまでは新築住宅の話し。
■中古住宅の法制度
じゃあ、中古住宅はどうなっているのか？
中古住宅においては、売主が宅建業者だった場合、宅建業法上最低2年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、法制度的な部分でいうとそれだけです。
また、売主が一般個人の場合は（実はコチラのケースが大半ですが・・）、契約自由の大原則がありますので、法的に瑕疵担保責任を強制することは出来ません。
個人間取引の場合、2ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けて契約書に盛り込むことが多いのですが、売主が免責を希望することも可能なため、その場合は買主の判断次第ということになります。
当然、新築より引き渡し後のリスクが考えられる中古住宅の取引において、そういった状況ですから、購入検討者の方が心配されるのも無理はないかもしれません。
実際に、先日リクルート住宅総研が調査した結果、中古住宅取得検討の約4割の方が、「隠れた不具合や欠陥」の心配があると回答し、新築住宅を購入した約2割の方が、新築住宅を選んだ理由として同様の理由を挙げています。
■今後の流れ
ただ、経済的・環境的・国策的にも、今後、中古住宅を促進させていかなければならないのは明らかな状況です。
そのため、中古住宅の購入検討者の方が、より安心して検討いただけるような法制度を整える動きが急務となってきています。
おそらくその動きの中で、大きな役割を果たすことになるのが、先日お話しした「リノベーション住宅推進協議会」になると思われます。
協議会では、今まで会社ごとに定めていたアフターサービス基準を業界で統一し、一定基準を満たした物件に「優良リノベーション住宅」のお墨付きを与える予定です。
また今年の4月から、国土交通省でも、売主が「事業者」（＝宅建業者）の場合において、保険制度を利用したバックアップ制度を創設する検討を本格的に始めています。
こういった動きを積み重ねていって、今まで検討者の方が抱かれていた不安を解消できるようになることが、消費者の方にとっても私たち事業者にとっても目指すべきところです。
その一環として、当社でも、今後発売する全物件で、「優良リノベーション」の取得を目指すことといたしました。
徐々にホームページ上でもご紹介していく予定でいますので、ご期待下さい。
◇◇今回のまとめ◇◇
・10月より新築住宅の瑕疵担保履行法が施工。
・中古住宅の法整備はこれからも、事業者物件が中心になる予定。
・「優良リノベーション住宅」が今後の基準に。
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