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JPMがお届けする不動産コラム 2009/5/18 vol.54
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アメリカの住宅価格の下落率もようやく下げ止まり感が出てきたようですね。
なんと言っても今回の震源地ですから、「底」が見えてきたことは何よりです♪
国内でも徐々に明るい兆しが見え初めてきました。
ただ、買う時は安い（景気が悪い）時に買って、売る時は高い（景気が良い）時に売りたいと言うのが皆さんの本音ですよね。
今回は底入れ前の今、知っておいていただきたいことをご紹介します。!(^^)!
※本コラムの目的は、これから不動産購入を検討している皆さまに、「購入する前に知っていただきたい」情報を業界内部の事情も含めてお伝えし、購入後に「こんなはずじゃなかった・・・！」と後悔することが少しでもないようしていただくことです。
※不動産取引は不慣れな方が大半ですが、きちんと事前に知識を習得しておけば恐れることはありません。
是非、少しでも皆さんのお役に立てていただければ幸いです。
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vol.54『景気の底 近づく？』
■2年半ぶりにあげ・・！
5/15日の報道によりますと、なんでも日銀が景気判断を「上方修正する」方向で検討に入ったとか♪
もしそうなると実に2年6ヶ月ぶりのことになるわけで、ようやく「底なし沼」の底が見えてきたといった感じでしょうか。
前回、前々回のコラムでお話しした通り、私たちの不動産業界でも明るい兆しがほんのりと見え初めてきています。
ただし、住宅を購入しようとしている人にはちょっと複雑？かも知れません。
景気の底打ちが明らかになると、どういった現象が起こるのでしょうか。
下げる一方であった不動産の本体価格も徐々に下落率が緩やかになり、価格交渉は今より難しくなります。
それから、金融機関では住宅ローン金利の上昇が検討され始めます。
不動産の本体価格もさることながら、住宅ローンの場合、その金額の大きさと長期にわた返済期間から、金利の影響は膨大です。
実際、金利が上昇するとどの位総返済額が変わるのか。
また、私たちが通常どのように月々返済額の計算をしているのか。
具体例を交えながら、出来るだけわかりやすくお話ししたいと思います。
■これを覚えておけば！
おおよそいくら借りたら、月々の返済がいくらになるか？
これが分かっていると非常に便利です。
簡単ですから、ここで覚えてしまいましょう。
ここでは、現在住宅ローンの利用者が、一番選択することが多い変動金利で、かつ最長の35年払い、ボーナス払い無しで考えてみます。
まず、現在（5月）のメガバンクの店頭金利は2.475％です。
※ちなみに店頭金利とは表面上金利と読み替えて下さい。（笑）
ほとんどのケースにおいて、1％はまず金利優遇が受けられますので、実質金利は1.475％になります。
この場合、仮に100万円を借りたとすると、月々の返済額は3.049円になります。
おおよそ100万円あたり3千円と覚えておくと便利です。
実際、私たちもおおむね頭の中でこういった計算をしています。
そうすると・・・、
1.000万円借りると、月々返済額が約3万円。
2.000万円借りると、月々返済額が約6万円。
3.000万円借りると、月々返済額が約9万円。
・・・と、アバウトですが、この位になる訳です。
マンションの場合、ここに管理費と修繕積立金が毎月の支払として必要になります。
管理費・積立金の額は各マンションによって違いますが、両方合わせて2～3万円位が一般的でしょう。
そうなると・・・、
例えば、2.500万円の借入を予定している場合・・・、
ローン7.5万円＋管理費・積立金2.5万円＝約10万円
・ ・・ってとこが一つの目安になります。
これが、仮に店頭金利の2.475％のままで借りた（実質1％金利が高い）とすると、100万円借りた場合の月々返済額が3.561円になりますので、上記の例で計算しても、
ローン9.0万円＋管理費・積立金2.5万円＝約11.5万円
・・・で、毎月返済額が約1.5万円余計に掛かることになります。
これが、35年間続くと420回払いですから、約630万円もの差になってしまうという訳です。
まあ、すぐに1％も金利が上がることは現実的には考えづらいですが、それだけ金利の影響は大きいということです。
後、借入額が大きければ大きいほど、金利による影響額は大きくなりますので要注意です。
住宅を購入するということは、
「社会的信用が得られるから」
「資産を持ちたいから」
など、色々な側面を持っていることも事実です。
ただ多くの方の場合、第一義はやっぱり「住まい」ですから、月々の支払がどの程度になるのかは非常に大きい問題です。
フタを開けてみるとそれほど難しい話しではありませんが、本体価格をひと目見てすぐに月々どの程度の支払になるか分かるようになると、物件探しがだいぶ楽になってきます。(*^^)v
◇◇今回のまとめ◇◇
・2年半ぶりに景気判断が上方修正の検討。
・月々返済は100万円あたり約3千円。
・2.500万円位ローンを組むと、月々払いが約10万円。
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