H20.4.28 今週のコラム『資産価値が下がらない物件ってどんな物件？』

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JPMがお届けする不動産コラム     　　2008/4/28       vol. 16
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■時間と共に落ちる資産価値
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一般的な中古のマンション価格は、分譲時点を上限に経年変化と共に徐々に下落していきます。確かに中には分譲時の価格を逆転して取引される物件もありますが、分譲価格が今の相場と比較して非常に安い設定であった場合や、周辺エリアの再開発・新線の開通に絡む場合など、いずれにしてもレアケースだと思っていただいて良いでしょう。結局、「資産価値の下がらない物件」とは、正確に言うと「資産価値の下がりづらい物件」のことになります。
例えば、築10年経過した時に周辺の相場が分譲時の20％落ちにも関わらず、10％落ちで取引される物件とか、ですね。
では、実際、どういった物件であれば資産価値が下がりづらいのか例をあげていきましょう。
      
■やっぱり好立地！
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戦後の高度成長期に国を主導としてガンガン建てられた、いわゆる「団地」の人気が高いことを知らない人が結構います。 次回配信予定はH20.05.05配信予定です。
確かに見た目的には美しいとか、デザイン性に優れているようなものは少なく、多くの団地がエレベーター無しの4～5階建ての低層棟で構成されています。
一部の団地ではゴーストタウン化してしまったり、入居者の高齢化に伴いエレベーターの無いことが問題視されているのも事実です。
ただし、多くの団地は、立地が良く、大規模であるため管理が行き届いており、しかも営利目的の設計・分譲ではないため空地率が高く土地の持分が大きい、などのメリットがあります。
また、長年そこに暮らしている方々の需要なども根強く、非常に人気が高い物件が多いのです。
このような団地は、築年数に関わらず資産価値が高いと言えるでしょう。
需要が強いということは、資産価値が高いということと同意語です。
こういった見方・考え方も、頭の片隅に入れながら住まい探しをしてみると、また違った見方が出来ると思いますよ。
　　　
■プレミア条件付き
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私たちは「プレミア物件」などと言ったりしますが、簡単に言うと、希少価値の高い条件が付いているマンションも、当然、資産価値が高くなります。
具体的な例をあげると、「最上階」「角部屋」「ルーフバルコニー」「広い専用庭」「敷地内駐車場権利付き」「オーシャンビュー」のお部屋などがそうですね。
いずれにしても、時間が経っても色あせない希少性を持っているマンションは強い。
ただ、その希少性がどの程度評価されるのかは、私たちでも判断が難しいところです。
最終的には市場原理に基づいて、需給バランスで決定されることになります。
　　　
■意外に人気の団地！
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まずは、やっぱり立地が良いこと。
「なぁんだ、当たり前じゃないか！」と言われそうですが、それでもやっぱり立地が占める要素は非常に大きいと言わざるを得ません。
特に人気路線であったり、急行停車駅であったり、複路線の乗り入れ駅であったりは、当然希少価値が高い。
また、交通の便以外でも、幹線道路に絡まない閑静な住宅地や、
近所に便利な商業施設や小・中学校などの公共施設が揃っている立地などもポイントが高いですね。
もちろん、そういった物件は価格自体も高いことが多いわけですが、その分値段が下がりづらいとも言えるわけです。
予算に余裕がある方や、将来的な売却や賃貸を検討している方は、立地が良い物件は有力な選択肢の一つでしょう。